18.1.    Понятие и особенности земли как товара

18.2.    Виды стоимости земли

18.3.    Методы оценки рыночной стоимости земли

18.1. Понятие и особенности земли как товара

По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становиться товаром: участок земли может перейти к новому собственнику и у участка земли может быть своя цена.

Земля как товар - это объект купли - продажи, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента. Она определяется спросом и предложением. По мере снижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, с ростом цены - спрос падает.

Особенности земли как товара:

•    Количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом, а точнее уровнем цены товаров, производимых на земле. Например, если цены на картофель резко упадут, то производный от них спрос на землю, на которой выращивается картофель, также резко сократиться. В результате, цена на землю может снизиться.

•    Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

•    Земля имеет абсолютную неэластичность предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату. В противном случае он вообще лишится ренты.

• Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале развитие земельного рынка создает и поддерживает отношение к земле как особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многочисленных свойств. При использовании земельных участков, к примеру, для строительства учитывается в первую очередь местоположение, размер, топография, подъездные пути и т.п. При использовании земли для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства ценятся физические свойства земли, формирующие ее плодородие (разновидность почвы, водный и тепловой режим).

Принципиальное значение для особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая дифференцировать подход к осуществлению рыночных сделок.

18.2. Виды стоимости земли

В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.

Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования.

Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это понятие введено Законом РФ «О плате за землю», в котором определен порядок расчета нормативной цены земли. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. При этом льготы по земельному налогу не учитываются. В настоящее время нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Территория Тюмени разделена на 90 кварталов кадастра. При этом предусмотрено 14 видов использования земельных участков. Местные органы власти имеют право изменить нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность; отчуждаемость (передача в пользу другого лица, организации, государства); спрос; дефицитность; ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка.

Существующие права на земельные участки предоставляют их владельцам разные возможности и обеспечивают разные уровни стоимости. Например, земельные участки под промышленными предприятиями находятся в России в бессрочном пользовании. Поэтому теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков не имеет смысла, так как они не являются объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника переданы в аренду. Тогда рыночной стоимостью земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании, является текущая стоимость будущих арендных платежей.

Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом на цену сделки, кроме объективных факторов, перечисленных выше, и субъективные факторы:

-    особый интерес покупателя к данному участку;

-    особые условия продавца или покупателя;

-    недостаток информации о конъюнктуре рынка;

-    воздействие рекламы и т.д.

18.3. Методы оценки рыночной стоимости земли

Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

Методы оценки рыночной стоимости земли:

•    Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов:

-    потенциал местоположения (доступность) - часто основной фактор, определяющий стоимость земли;

-    рыночный спрос;

-    правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории);

-    ресурсное качество участка;

-    технологическая и финансовая обоснованность проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

•    Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цена продажи нашего участка корректируется по следующим элементам:

-    права собственности;

-    условия финансирования;

-    условия продажи;

-    условия рынка;

-    местоположение;

-    физические характеристики;

-    доступные коммунальные услуги;

-    время продажи и др.

•    Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли.

•    Метод выделения (разновидность метода распределения) -стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

•    Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности:

-    определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности;

-    определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;

-    определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения (расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг, накладные расходы и прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя).

• Метод техники остатка для земли - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности:

-    определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра);

-    на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости;

-    исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию;

-    определяется стоимость земли путем капитализации (выделения) части дохода, относящегося к земле.

• Метод капитализации земельной ренты - арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.

Резюме к теме 18

Земля как товар - это объект купли - продажи, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента.

Количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом, а точнее уровнем цены товаров, производимых на земле. Земля имеет абсолютную неэластичность предложения на рынке.

Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования.

Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов.

Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств.

Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже.

Методы оценки рыночной стоимости земли:

1.    Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

2.    Метод сравнения продаж - используется при наличии необходимой информации; цена продажи нашего участка корректируется с учетом права собственности; условий финансирования и продажи; условий рынка; местоположения; доступных коммунальных услуг и др.

3.    Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек; применяется при недостатке информации о продажах свободных участков земли.

4.    Метод выделения - стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа; применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков.

5.    Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

6.    Метод техники остатка для земли - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. При определении стоимости участка учитывается стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий.

7.    Метод капитализации земельной ренты - арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.