19.1.    Состав недвижимости, виды рынков недвижимости

19.2.    Стоимость объектов недвижимости

19.1. Состав недвижимости, виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости формируется на основе приватизации государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости.

Недвижимость (по закону «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними») включает:

-    земельные участки;

-    участки недр;

-    обособленные водные объекты и другие объекты, связанные с землей, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения.

Различают первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные), строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании.

На рынке недвижимости выделяется:

-    рынок жилья;

-    рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов.

К рынку недвижимости относятся залоговые операции с объектами недвижимости, их реализация при объявлении банкротства предприятий, арендные отношения, возникающие при сдаче объектов недвижимости в аренду.

19.2. Стоимость объектов недвижимости

По регионам РФ цены на рынке недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. Цены на рынке недвижимости зависят от рыночных факторов: спроса и предложения, покупательской способности и др. Цена реализации объектов нового и старого жилья различается.

При проведении сделок проводится денежная оценка недвижимости и определяется его первоначальная рыночная стоимость.

По Закону «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Данный Закон определяет виды сделок, при которых обязательно должна быть проведена оценка объектов недвижимости:

-    приватизация;

-    сдача в аренду;

-    ипотечное кредитование;

-    при составлении брачных контрактов и разделе имущества и т.п.

Оценка объектов недвижимости проводиться независимыми оценщиками. Оценка осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа продаж. На основании оценки составляется отчет, где отражается точное описание объекта, подробное описание стандартов, использованных при оценке, дата составления отчета, юридический адрес оценщика, номер лицензии на осуществление деятельности и итоговый результат оценки - возможная рыночная стоимость объекта.

Резюме к теме 19

Недвижимость включает: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и другие объекты, связанные с землей, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения.

Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации, строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании.

На рынке недвижимости выделяется: рынок жилья; рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости).

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Оценка объектов недвижимости обязательно проводиться при приватизации, сдаче в аренду, ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества и др.