Аренда или имущественный найм является разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

          Договор аренды регулирует отношения по переходу имущества во временное пользование на возмездной основе. Признаки договора аренды:

1.    объектом являются вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

2.    пользование является платным

3.    пользование является временным и осуществляется в течение срока, предусмотренного договором

4.    имущество может предоставляться как во владение и пользование так и только в пользование

Характеристика договора аренды

1.    консенсуальный договор

2.    возмездный договор

3.    двусторонне обязывающий договор

Стороны договора

          Сторонами по договору являются арендодатель (наниматель) – тот,  кто передает в пользование и арендатор (наниматель) – тот, кто пользуется переданным имуществом. Для передачи имущества по договору аренды арендодатель должен сам обладать правами на это имущество. Арендодателем могут выступать собственники имущества – граждане и юридические лица, обладающие имуществом на праве собственности, лица управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

а) лица управомоченные законом – они не являются собственниками имущества, но закон закрепляет за ними права сдавать имущество в аренду. В соответствии со ст. 295 ГК РФ предприятие, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения вправе сдавать его в аренду без согласия собственника, кроме недвижимого имущества. Если на праве хозяйственного ведения передано государственное или муниципальное имущество вопрос о передаче в аренду решают органы, наделенные такими полномочиями

б) лица, уполномоченные собственником – предприятия у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения вправе с согласия собственника сдавать имущество, в том числе недвижимое. Казенное предприятие  с согласия собственника вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними, приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете.

          Арендатором может быть любое лицо.

          Объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ являются вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. К их числу относят

1.    земельные участки и другие обособленные объекты (природные)

2.    предприятия и другие имущественные комплексы

3.    здания

4.    сооружения

5.    оборудование

6.    транспортные средства

Объект аренды является существенным условием договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Объект для целей аренды необходимо индивидуализировать – указать признаки, которые позволяют отграничить объект аренды от всякого другого имущества.

·       путем указания на наименование

·       путем указания на его состав, количественные параметры

·       путем указания на качество имущества

·       путем указания на место расположения имущества

Определение объекта имеет важное значение, т.к. в соответствии со ст. 607 ГК РФ при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта договор не считается заключенным и наступают последствия недействительной сделки.

Арендная плата

          Имущество предоставляется в аренду за плату, следовательно, договор возмездный и такой характер он носит всегда. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы не является существенным условием договора аренды. Если условия не определены в договоре, то считается, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы рассматриваются как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

          Арендная плата может устанавливаться:

·       за все арендуемое имущество в целом

·       отдельно по каждой из составных частей

выбор способа зависит от воли сторон

Размер арендной платы может изменяться. Основания изменения арендной платы:

          а) по желанию сторон

          б) при заключении договора аренды на новый срок

          в) в случае пересмотра цен, тарифов на определенные виды услуг

          г) уменьшение арендной платы в случае нарушения обязанности арендодателя по капитальному ремонту арендованного имущества

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон. Договором могут быть предусмотрены сроки изменения арендной платы. Пересмотр арендной платы может осуществляться не чаще одного раза в год. Изменение возможно по требованию одной из сторон. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором или состояние имущества существенно ухудшились.

Форма договора аренды

          В соответствии со ст. 609 ГК РФ сторонами могут применяться следующие формы:

1.    устная форма – применяется в случае, если сторонами по договору являются граждане, а договор аренды заключается на срок менее одного года

2.    простая письменная форма – применяется когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается между гражданами на срок более одного года

3.    договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, поэтому всегда совершается в письменной форме

Если заключается договор аренды, предусматривающий впоследствии переход права собственности на это имущество к арендатору договор аренды заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи соответствующего имущества

Срок договора аренды

          По договору аренды пользование арендованным имуществом носит временный характер, поэтому в договоре указывается срок аренды, который устанавливается сторонами. В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды или для отдельных видов имущества. Например, договор проката может быть заключен на срок до 1 года.

          В соответствии со ст. 610 ГК РФ срок не является существенным условием договора, если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Это дает право любой из сторон в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону. При аренде движимого имущества за 1 месяц, при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Эти сроки применяются, если договором аренды не предусмотрено иное.

          Особые требования предъявляются в случае, если законом предусмотрены максимальные сроки договора аренды. Если срок не определен в договоре и ни одна из сторон не отказалась от договора до достижения предельного срока, то договор аренды после истечения предельного срока прекращается. Если договор аренды заключен на срок, превышающий предельный, то такой договор считается заключенным на срок равный предельному.

Содержание договора аренды

Обязанности арендодателя

1.    В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и пользование или в пользование. Помимо самой вещи арендодатель обязан передать принадлежности имущества, а также документы, относящиеся к такому имуществу. Если обязанность по передаче принадлежностей и документов не исполнена и при этом невозможно использование имущества в соответствии с его назначением, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать. По выбору арендатора он вправе потребовать либо исполнения такой обязанности, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Принято выделять требования, предъявляемые к состоянию передаваемого имущества

а) специальный – стояние имущества должно соответствовать условиям договора

б) общий – состояние имущества должно соответствовать назначению имущества

          Если в договоре указывается состояние имущества, необходимо указывать о каком имуществе идет речь, либо указывается для каких целей имущество может использоваться. Если имущество имеет недостатки наступают последствия, предусмотренные ст. 612 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что применительно к недостаткам имущества сложным вопросом являются вопросы доказывания вины арендодателя. По общему правилу арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда:

а) недостатки имущества были оговорены при заключении договора

б) такие недостатки заранее были известны арендатору

в) такие недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности

          При передаче имущества в аренду принято говорить о существовании 2 дополнительных документов – акта приема передачи в аренду и акта сдачи из арендных отношений, где отражается в каком виде передавали имущество.

          Арендодатель обязан передать имущество в срок, указанный в договоре аренды. Если эта обязанность не исполнена , то у арендатора возникает право требовать передачи имущества в разумный срок.

2.    В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Права арендатора

1.    право на совершение распорядительных действий в отношении имущества. Это право реализуется в четырех формах:

а) право на сдачу арендованного имущества в субаренду

б) право на передачу прав и обязанностей другому лицу – перенаем

в) право на предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование

г) право на передачу арендных прав в залог, внесение этих прав в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив

Все указанные права могут осуществляться только с согласия арендодателя

2.    Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Регулируется ст. 621 ГК РФ.

3.    Право на владение и пользование имуществом

4.    Право на отделимые улучшения имущества, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора

1.    Своевременно вносить арендную плату

2.    Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если в договоре условия не определены, то он обязан пользоваться имуществом в соответствии с назначением

3.    Поддерживать имущество в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

4.    Обязанность возвратить имущество при прекращении договора аренды. Особые требования предъявляются к состоянию имущества. Если состояние, в котором имущество должно быть возвращено установлено договором имущество должно быть возвращено именно в таком состоянии. Если в договоре требований нет, то имущество возвращается в том состоянии в котором оно получено с учетом нормального износа

Последствия несвоевременного возврата имущества

1.    Арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если плата не покрывает убытки, то и возмещения убытков в части не покрытой арендной платой

2.    Если договором за несвоевременный возврат установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки

Изменение и расторжение договора

          При изменении сторон договор аренды сохраняет силу в установленных случаях, а следовательно не является основанием для изменения и расторжения договора аренды переход права собственности на арендованное имущество, а также передача имущества на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения.

Некоторые особенности установлены для аренды недвижимого имущества: если арендатором является гражданин, арендующий недвижимое имущество – его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не установлено иное. Наследник может вступить в договор на оставшийся срок. Арендодатель вправе отказаться от вступления в договор наследника арендатора, в случае, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды

          Досрочное расторжение договора возможно по инициативе двух сторон. По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях когда арендатор:

1.    Пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо с неоднократным нарушением

2.    Существенно ухудшает имущество

3.    Более двух раз подряд допускает просрочку уплаты арендной платы

4.    Не производит капитальный ремонт, когда обязанность по производству капитального ремонта имущества возложена на арендатора

По требованию арендатора договор может быть расторгнут только судом в случаях:

1.    Арендодатель не предоставляет имущество в пользование, либо создает препятствие пользованию имуществом в соответствии с договором аренды или назначением имущества

2.    Переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию имуществом и они не были заранее известны или оговорены арендодателем и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности

3.    Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества, если производство капитального ремонта является обязанностью арендодателя

4.    Имущество в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает окажется в состоянии не пригодном для использования

Оба перечня не являются исчерпывающими и подлежит расширенному толкованию

          Если иное не указано в договоре аренды, то досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договоров субаренды

Литература

Гражданское право. В 2-х т.: Учебник/ Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. — 2-е изд. Том 2. Полутом 1 - М., 2000. С.367 – 429.

Гражданское право. Часть 2.: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, - М., 1997. С.150 – 197, 292 – 303.

Баринов Н.А. Договор бытового проката. Саратов, 1980.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. — М., 2000 (гл. XIII—XIX, XXIII).

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. — М., 1999.

Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. — М., 1992.

Жилищные права граждан. Закон «Об основах федеральной жилищной политики». Постатейной комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М., 1997.

Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. — М.,1997.

Кичихин А.Н., Марткович И. Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. — М., 1997.

Козырь О.М. Аренда (гл. 34). — В кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, АЛ. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 1996.

Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. - В кн.: Гражданское право России при переходе к рынку. — М., 1995.

Крашенинников П.В. Жилищное право. — М.: «Статут», 2000.

Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М., 1990.

Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х частях. Часть 2 (по изд. 1902 г.). - М., 1997.

Седугин П.И. Жилищное право. - М., 2000.

Теплов О.М., Глазырин В. В., Пугинский С.Б. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности).—- М., 1993

Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996.

Нормативные акты и судебная практика

Гражданский кодекс РФ, ст.606 –670, ст.689 – 701.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.20.

Федеральный закон от 29 октября 1998 года №164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изменениями от 29 января 2002 г.)

Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге"

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5, 6, 9.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.8.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", ст.26.

Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ, Глава 10.

Указ Президента РФ от 2 сентября 2002 г. № 944 "О признании утратившим силу Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"

Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей (утв. Минэкономики 16 апреля 1996 г.)

Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изм. и доп. от 25 октября 1996 г.).

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.)

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами"

Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изм. и доп. от 25 октября 1996 г.)

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изм. и доп. от 25 октября 1996 г.).

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", п.8.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 1998 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 2 декабря 1998 г.), п.5.