1. Цель работы

Во время выполнения данной курсовой работы студенты должны научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами:

• затратным методом;
• методом сравнительного анализа продаж;
• методом оценки доходности.

2. Выбор объекта оценки

Объект оценки студент выбирает самостоятельно по согласованию с преподавателем. Это могут быть офисные и промышленные здания, жилые дома, квартиры, гаражи и т.д.

3. Оформление отчета

Отчет по данной работе должен содержать:

• введение;
• описание цели оценки (включая определение рыночной стоимости);
• описание объекта;
• описание окружения;
• выбор способов оценки;
• последовательность определения стоимости объекта оценки;
• оценку затратным методом;
• оценку методом сравнительного анализа продаж;
• оценку доходным методом;
• согласование результатов, полученных разными способами (форму отчета смотри в приведенном ниже примере).

4. Порядок выполнения работы

1. Ознакомиться с теоретическими положениями и приведенным примером оценки объекта недвижимости.
2. Выбрать объект для оценки.
3. Собрать необходимые данные с указанием в курсовой работе источников получения необходимой информации.
4. Произвести описание объекта и его окружения.
5. Произвести оценку выбранного объекта тремя методами.
6. Составить отчет об оценке.

5. Теоретические положения

Процесс оценки объектов недвижимости рекомендуется проводить в следующей последовательности:

1. Идентифицировать объект оценки.
2. Обязательно зафиксировать дату осмотра и дату оценки объекта.
3. Указать цель оценки.
4. Определить вид стоимости (рыночная, восстановительная, ликвидационная и т. д.).
5. Определить факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости (физические, государственные и т.д.).
6. Провести сбор информации, относящейся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.
7. Провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
8.  Рассчитать стоимость объекта затратным методом.
9. Рассчитать стоимость объекта методом сопоставимых продаж.
10. Рассчитать стоимость объекта методом капитализации дохода.
11. Согласовать результаты, полученные разными методами.

В соответствии с общепринятыми стандартами оценки выполнение всех вышеперечисленных пунктов обязательно.

Пример оценки объекта недвижимости

В качестве примера (как выполняется профессиональная оценка объекта недвижимости) приведем текст отчета об оценке здания магазина.

Краткое изложение основных фактов и выводов

Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
•  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объём и этапы исследования.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта  были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

Среда местоположения.

Местоположение. Объект оценки расположен в Зареченском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки трамвая ул. Штыковая. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Горького и ул. Луначарского.

Площадь земельного участка - 300 кв. метров. Северной и западной и восточной частями участок примыкает к многоэтажным жилым домам, на юге - к автомобильной дороге.

Окружение: здание магазина расположено на расстоянии до 150м от жилых домов. На таком же удалении находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога от улицы М. Горького. Общее удаление от транспортных путей – 70 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика местности - Городская, расположена в Зареченском районе г.Тулы.

Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

Преобладающее направление ветров - юго-западное.

Степень застройки – 80 %

Характеристика спроса и предложения

Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки

Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (трамваев 2, 12, 6, 15 маршрута). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

• объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
• выгодное местоположение;
• объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
• удобные подъездные пути;
• наличие складских помещений.

Описание основных параметров здания.

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 15 х 20 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

Строительные характеристики объекта оценки:

Описание технического состояния основных элементов здания

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах повреждён. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.

Определение стоимости объекта.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• затратный метод:
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• доходный метод.

Оценка стоимости объекта затратным методом:

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 5.

Таблица 5

Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1299637 рублей, или округленно – 1300000 рублей.

Определение величины накопленного износа строений.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

Таблица 6

Определение физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 8,0%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

S_зат = 1 300 000 × (100 – 8,0) / 100 = 1196000 рублей.

Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-50 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 40 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

П_i = (С_арi – С_зсi) × ТСЕ_i,

где C_api - арендная плата в году i;

С_зсi - затраты содержания в году i.

TCE_i - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 25-30%. Принимаем СД равной 30%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТС_рев = Срев×ТСЕ₅,

где С_рев - стоимость реверсии,

ТСЕ₅ - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Затраты на содержание гаража составляют 50300 рублей, в том числе налог на имущество – 24000 рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования здания магазина как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.7)

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 1126871 рубль или округленно 1127000 рублей.

Оценка методом сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.

Таблица 7

Анализ дисконтированного денежного потока

Таблица 8

Таблица характеристик объектов торгового назначения по  сравнимым продажам.

Таблица 9

Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

..............................

Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1294 102 рублей.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Объект №3 по условиям финансирования сделки выделяется от других объектов. Сделка возможна с элементами кредитования, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 15%.

Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости гаража по трем методам получены следующие результаты:

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод - 0,3.

2. Метод сравнительного анализа продаж - 0,5;

3. Доходный метод - 0,2;

Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определится следующим образом:

С= 1196000×0,3 + 1294102×0,5 + 1127000×0,2 = 1 231 251 рублей.