Задания контрольной работы составлены в 100 вариантах.

Каждый вариант контрольной работы содержит два теоретических вопроса и тестовые задания.

Выбор варианта контрольной работы определяется по предлагаемой таблице в зависимости от двух последних цифр номера зачетной книжки студента.

В таблице по горизонтали расположены цифры от 0 до 9, каждая из которых – последняя цифра зачетной книжки студента. По вертикали – цифры от 0 до 9, каждая из которых – предпоследняя цифра зачетной книжки студента. Пересечение цифр определяет вариант заданий контрольной работы студента. Первые две цифры варианта – теоретические вопросы, третья цифра – номер варианта тестовых заданий.

Например, последние цифры номера зачетной книжки заканчиваются 13. В этом варианте содержатся задания: 24, 34, 14, из которых: 24, 34 – теоретические вопросы, 5 – вариант тестовых заданий.

ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

ВОПРОСЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

1. Сущность и классификация недвижимости.

2. Недвижимость в системе правовых отношений.

3. История развития права собственности на недвижимое имущество.

4. Государственная регистрация недвижимости.

5. Понятие и основные характеристики рынка недвижимости.

6. Особенности становления и развития российского рынка недвижимости.

7. Рынок недвижимости как часть финансового рынка.

8. Особенности недвижимости как товара.

9. Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости.

10. Функции рынка недвижимости.

11. Управление рынком недвижимости.

12. Зарубежный опыт управления недвижимостью.

13. Особенности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

14. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.

15. Особенности формирования и развития рынка жилой недвижимости в России.

16. Коммерческая недвижимость как сегмент рынка недвижимости.

17. Современные тенденции рынка недвижимости в Белгородской области.

18. Сущность и необходимость оценки недвижимости.

19. Развитие оценочной деятельности в России.

20. Международные стандарты оценки.

21. Европейские стандарты оценки.

22. Стандарты оценки в США.

23. Регулирование оценочной деятельности в РФ.

24. Виды стоимости и цели оценки недвижимости.

25. Виды стоимости в обмене.

26. Виды стоимости в пользовании.

27. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.

28. Виды ограничений прав на недвижимое имущество.

29. Принципы оценки недвижимости.

30. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

31. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

32. Технология оценки недвижимости.

33. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

34. Сущность и этапы реализации затратного подхода к оценке недвижимости.

35. Методы расчета восстановительной стоимости.

36. Методы расчета затрат на новое строительство.

37. Понятие, виды и методы определения износа недвижимости.

38. Особенности оценки объектов незавершенного строительства.

39. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости.

40. Виды и способы внесения поправок при сравнительном подходе к оценке.

41. Метод валового рентного мультипликатора.

42. Экологические факторы, влияющие на стоимость объекта и их экспертиза.

43. Доходный подход к оценке недвижимости.

44. Элементы финансовой математики, используемые для оценки денежных доходов от имущества во времени.

45. Метод капитализации доходов.

46. Метод дисконтированных денежных потоков.

47. Содержание и требования к содержанию отчета об оценке.

48. Аренда как способ получения доходов от недвижимого имущества.

49. Возникновение и развитие ипотечного кредитования.

50. Ипотека как способ обеспечения обязательств.

51. Методы ипотечного кредитования недвижимости.

52. Виды кредитования недвижимости в особых целях.

53. Риски при финансировании ипотечных кредитов.

54. Специфика земельного участка как объекта оценки.

55. Методы оценки земли.

56. Оценка земельных участков на основе затратного подхода.

57. Оценка земельных участков на основе сравнительного подхода.

58. Оценка земельных участков на основе доходного подхода.

59. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

60. Особенности оценки жилья.

61. Некоторые аспекты оценки офисов.

62. Особенности оценки торговых помещений.

63. Методы оценки гостиниц.

64. Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функции.

65. Оценка эффективности привлечения заемного капитала.

66. Критерии эффективности инвестиционных проектов.

67. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.

68. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

69. Налог на имущество организаций.

70. Земельный налог.

ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ 

Вариант 1

1. По назначению здания выделяют:

а) специализированные, арендованные, избыточные;

б) производственные, обслуживающие, жилые;

в) жилые, арендованные, производственные

г) все ответы верны.

2. Чем частная собственность отличается от общей?

а) ничем не отличается;

б) количеством собственников;

в) характером распределения долей для управления собственностью;

г) верны ответы А и В.

3. Право собственности включает в себя:

а) право участвовать в распределении прибыли, получаемой от эксплуатации  объекта недвижимости;

б) возможность сдавать объект в аренду;

в) право брать объект в аренду;

г) права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

4. Чистый операционный доход – это:

а) потенциальный валовой доход за минусом предполагаемых убытков, вызванных незагруженностью помещений, сбоями при оплате за аренду помещений и т.п.;

б) величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений;

в) величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов и после обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений;

г) нет верного ответа.

5. Функциональный износ – это:

а) потеря стоимости и полезности объекта в результате длительной его эксплуатации;

б) потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным стандартам рынка;

в) потеря стоимости в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое местоположение объекта;

г) нет верного ответа.

6. Срок экспозиции – это:

а) время, необходимое для того, чтобы объект купили;

б) время, которое объект недвижимости должен находится на рынке, чтобы быть проданным;

в) срок, в течение которого объект недвижимости выставляется на продажу;

г) нет верного ответа.

7. В основе затратного подхода лежит:

а) принцип вклада;

б) принцип полезности;

в) принцип замещения;

г) принцип ожидания.

8. Величина предложения на рынке недвижимости характеризуется:

а) постоянным ростом;

б) спросом и ценой;

в) постоянством и ограниченностью;

г) нет верного ответа.

9. Определите сегменты рынка коммерческой недвижимости:

а) рынок офисов, рынок торговых помещений, рынок производственных и складских помещений;

б) рынок городского и рынок загородного жилья;

в) рынок жилья, рынок складских помещений, рынок земельных участков;

г) все ответы верны.

10. Отличительные признаки недвижимости:

а) необходимость государственной регистрации сделок с объектами;

б) необходимость постоянного управления объектом;

в) неподвижность;

г) все вышеперечисленное.

Вариант 2

1. Ликвидность недвижимости – это:

а) степень способности недвижимости  к обмену;

б) возможность быстро и без потерь превратить объект недвижимости в денежные средства;

в) время, за которое можно продать недвижимость;

г) нет верного ответа.

2. Принцип полезности означает:

а) чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность  и стоимость;

б) при наличии определенного количества однородных объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой;

в) какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник;

г) нет верного ответа.

3. Доходный подход представляет собой:

а) оценку недвижимости путем оценки стоимости каждого из сопоставимых объектов как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект;

б) оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату с учетом износа;

в) расчет стоимости недвижимости при помощи величины дохода (потенциального, действительного чистого), который можно получить от эксплуатации объекта;

г) нет верного ответа.

4. Долгоживущие элементы – это:

а) экономическая жизнь сооружения меньше остаточной экономической жизни данного элемента;

б) остаточная экономическая жизнь данного элемента меньше остаточной экономической жизни сооружения;

в) остаточная экономическая жизнь данного элемента совпадает с остаточной экономической жизнью сооружения;

г) нет верного ответа.

5. Современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Определите вид износа:

а) физический;

б) функциональный, исправимый;

в) экономический;

г) функциональный неисправимый.

6. Рассчитайте ВРМ объекта, если он был продан по цене 2500 тыс. руб. с ежемесячным доходом 1000 тыс. руб.:

а) 0,4;

б) 2,5;

в)0,25;

г) 2,2.

7. Какой сегмент рынка недвижимости в России сформировался в раньше остальных:

а) рынок земельных участков;

б) рынок жилья;

в) рынок коммерческой недвижимости;

г) формирование всех сегментов шло параллельно друг другу?

8. Специализированная недвижимость – это:

а) объекты, которые часто покупаются (продаются) на открытом рынке;

б) объекты, которые редко продаются или арендуются;

в) объекты, которые продаются или арендуются вместе с тем видом деятельности, для которого они предусмотрены;

г) все вышеперечисленное.

9. Оценка недвижимости сравнительным методом предполагает использование следующих методик:

а) валовой ренты, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков;

б) количественного обследования, сравнительной единицы, разбивки по компонентам;

в) парных продаж, экспертные методы, статистические методы продаж;

г) все ответы верны.

10. Метод парных продаж представляет собой:

а) продажу двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, наличием которых и объясняется разница в цене этих объектов;

б) субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога;

в) допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик;

г) нет верного ответа.

Вариант 3

1. Экспертный метод расчета и внесения поправок представляет собой:

а) продажу двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, наличием которых и объясняется разница в цене этих объектов;

б) субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога;

в) допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик;

г) нет верного ответа.

2. Момент перехода права собственности на недвижимость по договорам и иным сделкам обусловлен:

а) фактом государственной регистрации;

б) фактической передачей этого имущества;

в) передачей денежных средств;

г) нет правильного ответа.

3. Объекты управления недвижимостью – это:

а) продавцы, покупатели, риэлторы, собственники.

б) здания, сооружения, морские и воздушные суда;

в) нормативные акты, величина налоговой ставки, процентная ставка ЦБ РФ;

г) все ответы верны.

4. Определите верное утверждение:

а) кондоминиумом называется особый вид аренды с правом последующего выкупа объекта в собственность;

б) аренда и лизинг относятся к вещным правам;

в) кредит под залог недвижимости выдается только в случае строительства недвижимого объекта;

г) на праве хозяйственного ведения находятся объекты, собственником которых является государство или муниципалитет.

5. Износ земли характеризуется:

а) изнашивается в процессе эксплуатации;

б) изнашивается с течением времени, даже не будучи в использовании;

в) не изнашивается;

г) нет верного ответа.

6. Метод дисконтирования денежных потоков:

а) определение стоимости недвижимости, используя единую ставку капитализации за несколько лет;

б) конвертация будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость;

в) определение стоимости недвижимости в том случае, если за несколько лет денежные потоки неравномерны;

г) нет верного ответа.

7. Количественный размер предложения на первичном рынке определяется:

а) объемом спроса;

б) динамикой цен;

в) размерами строительства;

г) стихийно.

8. Меновая стоимость – это:

а) выражает полезность объекта с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования;

б) выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования;

в) стоимость, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях;

г) нет верного ответа.

9. Охарактеризуйте предложение на рынке недвижимости:

а) эластичное;

б) неэластичное;

в) абсолютно эластичное;

в) эквивалентное.

10. Какие принципы оценки недвижимости обусловлены действием рыночной среды:

а) принципы замещения, ожидания, полезности;

б) принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения;

в) принципы спроса и предложения, соответствия, изменения внешней среды;

г) нет верного ответа?

Вариант 4

1. Полная восстановительная стоимость –  это:

а) стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого здания с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и качества работ (с воплощением  всех недостатков и видов морального износа, присущих объекту оценки);

б) стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой;

в) восстановительная стоимость здания с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов;

г) нет верного ответа.

2. Ставка капитализации – это:

а) отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу;

б) отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

в) отношение продажной цены объекта недвижимости к величине чистого операционного дохода;

г) нет верного ответа.

3. Метод прямой капитализации представляет собой:

а) определение стоимости недвижимости, используя единую ставку капитализации за несколько лет;

б) конвертацию будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость;

в) определение стоимости недвижимости в том случае, если за несколько лет денежные потоки неравномерны;

г) нет верного ответа.

4. Управляющий недвижимостью – это:

а) юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества  и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, не запрещенные законом;

б) юридическое или физическое лицо, которое совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом;

в) продавцы, покупатели, риэлторы, собственники;

г) человек, получающий прибыль от владения объектом недвижимости.

5. Предприятие как объект недвижимости – это:

а) целиком является объектом недвижимости;

б) недвижимостью являются лишь объекты, являющиеся основными фондами;

в) не является недвижимостью ни одна его часть;

г) нет верного ответа.

6. Эффективный валовой доход – это:

а) потенциальный валовой доход за минусом предполагаемых убытков, вызванных незагруженностью помещений, сбоями при оплате за аренду помещений и т.п.;

б) величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений;

в) величина чистого годового дохода после вычета всех операционных расходов и резервов и после обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений;

г) нет верного ответа.

7. Выделяют следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

а) количественного обследования, сравнительной единицы, разбивки по компонентам;

б) сравнительный, затратный, доходный;

в) валовой ренты, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков;

г) нет верного ответа.

8. Срок экспозиции – это:

а) время, необходимое для того, чтобы объект купили;

б) время, которое объект недвижимости должен находится на рынке, чтобы быть проданным;

в) срок, в течение которого объект недвижимости выставляется на продажу;

г) время, в течение которого объект выполняет свои функции.

9. Какое определение соответствует понятию «первичный рынок недвижимости»:

а) сегмент рынка недвижимости, который связан с поступлением на рынок новых объектов;

б) рынок, на котором передаются права собственности на объекты, ранее бывшие в употреблении;

в) рынок, на котором объекты сдаются в аренду;

г) все понятия верны?

10. Что означает принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ):

а) остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование, менеджмент;

б) учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, а также внешнего окружения и перспектив развития района;

в) из возможных вариантов использования объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта недвижимости;

г) для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости?

Вариант 5

1. Главный признак, относящий вещи к недвижимости – это:

а) невозможность перемещения;

б) невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба;

в) перемещение возможно, хотя сопряжено с трудностями.

г) высокий уровень рисков.

2. По назначению земли бывают:

а) промышленные, сельскохозяйственные, запасные;

б) производственные, обслуживающие, жилые;

в) жилые, арендованные, производственные;

г) частные, государственные, муниципальные.

3. На Западе недвижимость классифицируют по категориям:

а) для ведения бизнеса, для инвестиций, избыточную;

б) специализированную, жилую, промышленную;

в) жилую, арендованную, производственную;

г) коммерческую и производственную.

4. Вторичный рынок – это:

а) экономическая ситуация, при которой недвижимость как товар попадает на рынок уже будучи использованной ранее собственником;

б) такая ситуация, когда недвижимость как товар впервые попадает на рынок;

в) совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости;

г) нет верного варианта.

5. Какой сегмент рынка жилья в наименьшем количестве представлен на вторичном рынке:

а) загородное жилье;

б) жилье низкого качества;

в) элитное жилье;

г) нет верного ответа?

6. Затратный подход предполагает:

а) оценку недвижимости путем оценки стоимости каждого из сопоставимых объектов как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект;

б) оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату с учетом износа;

в) расчет стоимости недвижимости при помощи величины дохода (потенциального, действительного чистого), который можно получить от эксплуатации объекта;

г) нет верного ответа.

7. Оценка недвижимости сравнительным методом предполагает использование следующих методик:

а) валовой ренты, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков;

б) количественного обследования, сравнительной единицы, разбивки по компонентам;

в) парных продаж, экспертные методы, статистические методы продаж;

г) все ответы верны.

8. В оцениваемом офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м². С точки зрения наилучшего использования сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Какой вид износа имеет место в данном случае:

а) физический;

б) функциональный, исправимый;

в) экономический;

г) функциональный неисправимый?

9. В чем заключается отличие общей долевой собственности от общей совместной:

а) не отличается ничем;

б) в одном случае управление осуществляется в пределах вклада собственника, а в другом – равные права при управлении;

в) общей долевой владеет частное лицо, а общей совместной – несколько человек;

г) общая долевая предполагает возможность последующего выкупа объекта недвижимости?

10. Управление недвижимостью – это:

а) право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости;

б) вид предпринимательской деятельности, предполагающий извлечение прибыли от использования недвижимости;

в) деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом;

г) передача имущества в управление другому лицу не влекущая передачу права собственности.