Глава 1. ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ НА ОСНОВЕ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

Задача 1.1 Рассчитайте ежегодный взнос для оплаты квартиры стоимостью   80 000 тыс. руб., купленной в рассрочку на 10 лет под  12%.

Задача 1.2 Рассчитайте ежегодный взнос под 12% для покупки через 10 лет квартиры стоимостью 80 000 тыс. руб.

Задача 1.3 Рассчитайте взнос под 12% для покупки через 10 лет квартиры стоимостью 80 000 тыс. руб.

Задача 1.4 Квартира продана за 80 000 тыс. руб., деньги приносят 12% годового дохода. Какова предельная стоимость недвижимости, которую можно будет купить через 10 лет?

Задача 1.5 Какова предельная стоимость недвижимости, которую можно бу- дет купить через 10 лет, если ежегодно откладывать по 80000 тыс. руб. под 12% годовых?

Задача 1.6 Сколько стоила квартира, купленная в рассрочку на 10 лет под 12% годовых, если ежегодный взнос составляет 80 000 тыс. руб.?

Задача 1.7 Индейцы продали о. Манхэттен в 1626 году за товары   стоимостью $24. Какая сумма накопилась бы на счете сегодня, если бы они вложили эти деньги в банк под 6% годовых. Используйте технику сложного процента.

Задача 1.8 Стоимость земли, купленной за $8000 повышается на 15% в год (по сложному проценту). Сколько она будет стоить через 3  года?

Задача 1.9 Вкладчик хочет получить $8000, вложив сегодня $1000 под 12% годовых. Сколько полных платежных периодов понадобится для осуществления цели?

Задача 1.10 Пенсионный фонд принимает взносы под 10% годовых. Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце каждого из 10 лет перечислять в пенсионный фонд $500?

Задача 1.11 Каждый год вы получаете от квартиры, сданной в аренду, 600$. Эти деньги вы вкладываете в банк под 10% годовых. Сколько денег у вас будет через 5 лет?

Задача 1.12 Молодая семья планирует купить квартиру через 5 лет. Ее дохо- ды позволяют в начале каждого года вкладывать в банк $1000 под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5  лет?

Задача 1.13 Владелец жилой недвижимости планирует заменить кровлю на своих зданиях через 5 лет. Он полагает, что через 5 лет это ему обойдется в $20000. Какую сумму он должен депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10%?

Задача 1.14 Через 5 лет понадобится $20000. Какую сумму депонировать в на- чале каждого года на счет в банк, начисляющий 10% годовых?

Задача 1.15 Сколько надо положить на счет в банк под 10% годовых, чтобы через 10 лет купить квартиру за $30000?

Задача 1.16  Через 7 лет необходимо  иметь $3000. Достаточно ли положить в банк $1200, если он начисляет процент ежеквартально, годовая ставка равна 10%?

Задача 1.17 Земельный спекулянт рассчитывает, что через 2 года массив площадью 10 га может быть продан за $1000 за га. Какая сегодняшняя цена позволит спекулянту получить 15% годовой доход?

Задача 1.18 Аренда магазина принесет его вкладчику в течение первых трех лет ежегодный доход $3000, в последующие 5 лет доход составит $4500. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта 10%.

Задача 1.19 Строительная фирма предлагает вам квартиру на таких услови-  ях. Вы в течение 25 лет ежегодно выплачиваете $4000 при ставке ипотеки 10%. Оценщик оценил вашу квартиру в $30000. Согласитесь ли вы на этот контракт?

Задача 1.20 Вы выиграли конкурс. По его условиям вы можете получить $1000 сейчас наличными или $2000 — через 5 лет. Какой приз вы выберете, если банк принимает вклады под 10% годовых?

Глава 2 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Задача 2.1 Рассчитайте величину действительного валового дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, — 1000 м2, годовая ставка арендной платы — 250 долл. за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей — 15%, от недосбора площадей — 10%.

Задача 2.2 Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следую- щие данные: безрисковая ставка дохода — 12%, премия за риск инвестирования    в объект недвижимости — 4%, срок экспозиции — 5 месяцев, поправка за инвестиционный менеджмент — 3%, норма возврата — 2%.

Задача 2.3 Рассчитайте коэффициент капитализации по методу Ринга при следующих условиях: срок жизни здания — 80 лет, норма дохода на инвестиции — 10%, безрисковая ставка — 6%.

Задача 2.4 Рассчитайте коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости. Возврат инвестиций по методу Хоскольда при следующих условиях: срок жизни здания — 30 лет, норма дохода на инвестиции — 10%, безрисковая ставка — 6%.

Задача 2.5 Рассчитайте коэффициент капитализации для оценки объекта недвижимости. Возврат инвестиций по методу Инвуда следующий: норма дохода на инвестиции — 15%, срок экономической жизни здания, введенного в эксплуатацию в 1966 г., — 70 лет. Дата оценки 01.01.2007 г.

Задача 2.6 Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы зданий — 25 лет. Безрисковая ставка доходности — 8%.

Задача 2.7 Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 7500 руб. Стоимость здания — 180 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы зданий — 30 лет. Безрисковая ставка доходности — 6%.

Глава 3 ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ И СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Задача 3.1 Рассчитайте ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующегося кредита, представленного в сумме 25 000 тыс. руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%.

Задача 3.2 Рассчитайте ипотечную постоянную на предыдущих условиях.

Задача 3.3 Самоамортизируюшийся кредит в сумме 500 тыс. руб. выдан на    25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитайте остаток долга банку на конец 18-го года.

Задача 3.4 Самоамортизирующийся кредит в сумме 600 тыс. руб., выданный на 15 лет, предусматривает ежемесячный взнос в размере 7,59 тыс. руб. Рассчитайте величину банковского процента.

Задача 3.5 Самоамортизирующийся кредит в сумме 700 тыс. руб., выданный под 12%, предусматривает ежемесячный взнос в размере 82,2 тыс. руб. Рассчитайте срок кредитования.

Задача 3.6  Самоамортизирующийся кредит в сумме 500 тыс. руб. выдан на   25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитайте на конец 18-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

Задача 3.7 Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, который стоит 1000 тыс. руб., на основе следующей информации. Чистый операционный доход недвижимости — 150 тыс. руб., самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности — 70%.

Задача 3.8 Рассчитайте минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, при соблюдении следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал — 15%, коэффициент ипотечной задолженности — 75%, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 850 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежегодным погашением.

Задача 3.9 Определите минимальный уровень месячного дохода для приобретения квартиры стоимостью 100 000 долл. с участием ипотечного кредита на следующих условиях. Коэффициент ипотечной задолженности — 70%, срок кредитования — 10 лет, процентная ставка — 12% годовых, погашение ежемесячное, коэффициент покрытия долга — 2,5.

Задача 3.10 Оцените недвижимость методом капитализации дохода на основе следующей информации. Чистый операционный доход 1200 тыс. руб., требуемая инвестором ставка доходности на вложенный собственный капитал — 10%, для приобретения недвижимости можно получить кредит на 25 лет под 13% годовых, коэффициент ипотечной задолженности — 80%. Кредит погашается: а) ежемесячными платежами; б) ежегодными платежами; в) в момент перепродажи.

Задача 3.11 Оцените объект недвижимости, приносящий ежегодно чистый операционный доход  в сумме 1500 тыс. руб. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 1000 тыс. руб. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 1300 тыс. руб. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

Задача 3.12 Оцените объект недвижимости, приносящий ежегодно 2500 тыс. руб. чистого операционного дохода. Под объект четыре года назад был получен ипотечный кредит в сумме 1500 тыс. руб. на 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 1400 тыс. руб. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.

Задача 3.13 Оцените объект недвижимости. Чистый операционный доход 200 тыс. руб., коэффициент ипотечной задолженности — 60%, срок кредитования — 25 лет, процентная ставка — 10%, ежемесячное погашение. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора — 13%.

Глава 4 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Задача 4.1 После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому, был продан за 248 000 долл., а такой же, но без бассейна, за 230. Стоимость строительства бассейна равна  16000 долл. Определить величину корректировки на наличие бассейна.

Задача 4.2 Оцените объект недвижимости. Оцениваемый объект находится в Западном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем) округе и стоит 4 000 000 тыс. руб. Данные о сопоставимых продажах оценщика показаны в следующей таблице.

Таблица 4.3

Задача 4.3 Оцените гостиницу на 25 стандартных номеров с пристроенным кафе. Аналогичная гостиница на 35 стандартных номеров без кафе, но с пристроенной верандой продана за 400 000 тыс. руб. Стоимость аналогичного кафе методом парных продаж оценена в 55 000 тыс. руб., коэффициент удобства пользования для кафе — 1,3, постройка веранды 15000 тыс. руб., коэффициент удобства пользования для веранды — 1,05.

Задача 4.4 Оцените недавно отремонтированный торговый центр «Ермак», площадь которого составляет 600 м2, расположенный в 5 минутах ходьбы от станции метро. Определите знак корректировки, используя указанные ниже сведения. Данные по задаче показаны в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Задача 4.5 Оцените жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Данные по проданным объектам показаны в таблице 4.5.

Таблица 4.5

Глава 5 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Задача 5.1 Определите процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных. Объект продан за 150 000$. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость в размере 45000$. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 125 000$.

Задача 5.2 Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 16% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 15 лет назад, составляет 750 000$. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 90 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости.

Задача 5.3 Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 17% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет 700 000$. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 60 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости.

Задача 5.4 Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 18% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 25 лет назад, составляет 800 000$. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет. Определить суммарный износ объекта недвижимости.

Задача 5.5 Определить стоимость износа. В жилом многоэтажном здании действительный возраст отопительной системы составляет 11 лет, а по нормативам замена указанных элементов должна проводиться через 20 лет. На дату оценки отопительная система находилась в рабочем состоянии и не нуждалась в замене. Затраты на замену отопительной системы на дату оценки составят 40  000$.

Задача 5.6 Определить стоимость износа. В жилом многоэтажном здании действительный возраст отопительной системы составляет 12 лет, а по нормативам замена указанных элементов должна проводиться через 20 лет. На дату оценки отопительная система находилась в рабочем состоянии и не нуждалась в замене. Затраты на замену отопительной системы на дату оценки составят 45  000$.

Задача 5.7 Определить стоимость износа. В жилом многоэтажном здании действительный возраст отопительной системы составляет 13 лет, а по нормативам замена указанных элементов должна проводиться через 20 лет. На дату оценки отопительная система находилась в рабочем состоянии и не нуждалась в замене. Затраты на замену отопительной системы на дату оценки составят 48  000$.

Задача 5.8 Оценить стоимость физического износа. Полная восстановительная стоимость здания — 750000$. Действительный возраст здания — 20 лет при общем сроке полезной службы — 100 лет. Затраты на отложенный ремонт — 15 000$. Затраты на замену отопительной системы — 55 000$. Стоимость восстановления прочих элементов — 30 000$.

Задача 5.9 Оценить стоимость физического износа. Полная восстановительная стоимость здания — 700000$. Действительный возраст здания — 20 лет при общем сроке полезной службы — 100 лет. Затраты на отложенный ремонт — 11 000$. Затраты на замену отопительной системы — 50 000$. Стоимость восстановления прочих элементов — 28 000$.

Задача 5.10 Оценить стоимость физического износа. Полная восстановительная стоимость здания — 650000$. Действительный возраст здания — 20 лет при общем сроке полезной службы — 100 лет. Затраты на отложенный ремонт — 12 000$. Затраты на замену отопительной системы — 45 000$. Стоимость восстановления прочих элементов — 26 000$.

Варианты контрольной работы

Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости» состоит из пяти задач. В конце каждого раздела приведены задачи для самостоятельного решения. Варианты контрольной работы представлены в таблице 5.1.

Таблица 5.1