Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и расчетной.

Теоретическая часть контрольной работы представляет собой работу научно-исследовательского характера небольшого объема, позволяющую углубить и систематизировать теоретические знания студентов в более узких, специализированных сферах недвижимости согласно избранной теме исследования. Теоретическая часть базируются на изучении конкретных материалов: теоретических положений, правовой, нормативно-технической документации, статистических материалов, справочной и научной литературы.

Расчетная часть контрольной работы представляет собой сквозную расчетную задачу, направленную на закрепление и проверку имеемых практических навыков применения экономико-математических методов, составляющих формальный инструмент оценки соответствующих подходов к оценке недвижимости (доходного, сравнительного и затратного), и используемых для определения стоимости объектов недвижимости.

Каждый студент выполняет свой вариант контрольной работы (реферата) самостоятельно. Номер варианта определяется последними двумя цифрами в номере зачетной книжки студента (таблица 1.1.1).

Таблица 1.1.1

Задания на контрольную работу (РЕФЕРАТ)

2.1. Перечень тем для выполнения теоретической части контрольной работы (реферата)

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законо­дательной базой РФ.

2. Понятие недвижимости в России и за рубежом (сравнительный анализ).

3. Недвижимость в социально-культурной сфере (сфере кино и телевидения).

4. Организация страхования недвижимости в России.

5. Организация страхования недвижимости за рубежом.

6. Купля-продажа объектов недвижимости.

7. Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.

8. Дарение объектов недвижимости и его юридическое закрепление.

9. Переход объектов недвижимости по наследству.

10. Ипотечное кредитование как вид залогового кредитования.

11. Аренда объектов недвижимости и ее юридическое закрепление.

12. Земельные правоотношения.

13. Предприятие как имущественный комплекс (признаки, правовой режим и организация продажи).

14. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и содержание.

15. Формирование доходов и операционных расходов от использования объекта недвижимости.

16. Экономический и правовой оборот недвижимости и их особенности.

17. Ценообразование на рынке недвижимости.

18. Виды стоимости недвижимости и их использование в оценке.

19. Риски при финансировании сделок с недвижимостью

20. Определение стоимости инвестируемого в недвижимость капитала на основе капитализации дохода (прямая капитализация, капитализация по норме отдачи, ипотечно-инвестиционный анализ).

21. Основные принципы и этапы оценки недвижимости и их отражение в процессе оценки.

22. Отчет об оценке недвижимости: содержание и требования к отчету.

23. Условия и алгоритм продажи государственной недвижимости на аукционе.

24. Принципы и формы финансирования недвижимости.

25. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

26. Общий анализ и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости конкретного территории (регионального, местного).

27. Анализ развития риэлтерской и оценочной деятельности на рынке недвижимости.

28. Рынок жилой недвижимости (общий анализ и тенденции).

29. Риэлтерские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

30. Девелоперские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

31. Страхование недвижимости в России и за рубежом.

32. Доходный подход к оценке недвижимости.

33. Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции).

34. Рынок промышленной недвижимости (общий анализ и тенденции).

35. Рынок офисной недвижимости (общий анализ и тенденции).

36. Рынок земли (общий анализ и тенденции).

37. Рынок общественной недвижимости (общий анализ и тенденции).

38. Рынок складской недвижимости (общий анализ и тенденции).

39. Рынок гостиничной недвижимости (общий анализ и тенденции).

40. Рынок загородного жилья (общий анализ и тенденции).

41. Международные стандарты оценки недвижимости.

42. Недвижимость как инвестиционный актив.

43. Становление оценочной деятельности в РФ.

44. Становление рынка недвижимости в России.

45. Недвижимость как объект гражданских прав.

46. Рыночные сделки с недвижимостью.

47. Методы оценки недвижимости. Достоинства и недостатки.

48. Недвижимость как разновидность имущества.

49. Инвестиционный анализ недвижимости (методы анализа и критерии эффективности как инвестиционного проекта).

50. Регистрация и учет объектов недвижимости.

51. Виды стоимости недвижимости. Экономические и социальные факторы на них воздействующие.

52. Налогообложение недвижимости в РФ.

53. Налогообложение недвижимости за рубежом.

54. Право собственности на недвижимость. Субъекты, объекты, виды и формы.

55. Место недвижимости в рыночной экономике.

56. Система рынков недвижимости как сфер инвестирования.

57. Приватизации и деприватизация недвижимости.

58. Формы и технологии приобретения и продаж жилых помещений.

59. Согласование частных результатов оценки.

60. Формы проведения аукционов с государственной недвижимостью.

61. Технология оценки объектов недвижимости.

62. Городское пространств и его зонирование.

63. Государственный кадастровый учет.

64. Развитие объектов недвижимости (девелопмент).

65. Управление недвижимостью.

66. Доверительное управление объектами коммерческой недвижимости.

67. Эксплуатация объектов недвижимости.

68. Профессиональные и иные участники рынка недвижимости.

69. Затратный подход к оценке недвижимости.

70. Земельный участок как основа недвижимости.

71. Накопительные  и потребительские схемы финансирования жилья.

72. Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

73. Ипотечное кредитование объектов недвижимости.

74. Правовые основы рынка недвижимости (законодательная основа).

75. Государственная политика в развитии рынка недвижимости.

76. Мировой рынок недвижимости.

77. Государственное регулирование рынка недвижимости.

78. Налоги на операции (сделки) с недвижимостью.

79. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот.

80. Перепланировка и переустройство квартир.

81. Комбинированное финансирование сделок с недвижимостью (накопительные и потребительные схемы, долевое строительство).

82. Лизинг объектов недвижимости.

83. Наем и аренда в жилищной сфере.

84. Аренда и выкуп предприятия.

85. Экономический механизм аренды недвижимости (арендные ставки).

86. Частная собственность на землю (способы получения и прекращения).

87. Оценка зданий и помещений, методологические основы.

88. Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

89. Органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Санкт-Петербурге.

90. Залог и закладная на объекты недвижимости.

91. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ.

92. Портфель вложений в недвижимость.

93. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.

94. Физический и моральный износ недвижимости. Методы его компенсации.

95. Этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

96. Реконструкция и капитальный ремонт объектов недвижимости. Содержание и экономическая эффективность.

97. Амортизация объектов недвижимости, ее экономическая сущность и способы.

98. Способы и методы оценки земли.

99. Объект недвижимости как правовой и экономический объект.

Задание на выполнение расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

1. Общие условия решения сквозной расчетной  задачи

Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную терри­торию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о при­обретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной  оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

2. Условия решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада нахо­дится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост аренд­ной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный пе­риод (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплек­сов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м² в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году –  до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимо­стью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и по­этому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действитель­ного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам та­кого вида  составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Цен­трального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при ре­шении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из дей­ствующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экс­пертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следую­щую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно. 

3. Условия решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1) сравнитель­ным подходом. Анализ местного рынка складских помещений позволил вы­явить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту, ха­рактеристики которых по вариантам решения задачи отражены в таблице 2.2.3.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими ком­плексами) на 5 %  меньше (объекты продаются дешевле).

4. Условия решения сквозной расчетной  задачи в части определения  стоимости объекта недвижимости  затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстано­вительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстано­вительная стоимость 1 м³ здания данного типа (материального склада) и удель­ный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют сле­дующие значения (таблицы 2.2.4 и  2.2.5).

Таблица 2.2.4

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в руб. (для группы капитальности II)

Таблица 2.2.5

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к таблице 2.2.4)

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к це­нам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэф­фициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К_84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объ­ектов,  схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на при­обретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты со­ставляют 20  % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По ре­зультатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каж­дого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам не­движимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести сле­дующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать  систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стои­мость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели  не оказывают негативного влия­ния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земель­ного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м².

5. Условия сквозной расчетной  задачи в части согласования частных ре­зультатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (опреде­ление согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса С_н по част­ным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществ­ленных по пунктам  2.2.2,  2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное ко­личество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хоро­шем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен ис­пользоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освое­ния подобным образом.

Текстовая часть теоретической части контрольной работы должна быть выполнена в объеме, составляющем 10-12 страниц машинописного текста, т.е. набранного на ма­шинке или на компьютере (с ис­пользованием MS WORD, MS EXCEL); 14 шрифтом, через интер­вал 1,0 (пт) и включать следующие содержа­тельные составные части:

-    титульный лист;

-    содержание;

-    введение;

-    разделы;

-    заключение,

-    список использованной литературы,

-    приложение(я).

Титульный лист является первым листом пояснительной записки. Обра­зец титульного листа представлен в приложении А.

В содержании отражается наименование всех разделов и параграфов, (если они имеют наименование), заключение, перечень использованной литера­туры и приложений с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.

Во введении обосновывается актуальность для исследования выбранной темы теоретической части, определяются цель, задачи исследования, подлежа­щие ре­шению в процессе написания теоретической части контрольной работы, формулируются объект и предмет ис­следования. Рекомендуемый объем – не более одной страницы машино­писного  (набранного на компьютере) текста.

Актуальность темы. Обосновывается значимость выбранной темы тео­ретической части контрольной работы для экономики недвижимости в сло­жившейся эконо­мической конъюнктуре (экономических условиях). Рекомен­дуемый объем актуальности темы – 2-3 абзаца.

Цель исследования. Должна отражать основной его результат. Цель ис­следо­вания обычно выражается темой исследования, исходя из объекта и пред­мета иссле­дования. Например, если темой теоретической части контрольной работы является  «Государственный технический учет и техническая инвента­ризация объектов недвижимости», то цель исследования – рассмотреть порядок, условия и нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Задачи исследования. Для достижения поставленной цели необходимо ре­шить определенные задачи исследования, которые должны быть логически взаимо­связаны. Состав задач должен быть подчинен достижению цели и доста­точен в том смысле, что результаты их решений в совокупности будут соответ­ствовать постав­ленной цели исследования. Формулировка задач осуществля­ется на основе содер­жания теоретической части контрольной работы. При этом ис­пользуются такие ключевые слова, как: исследовать факторы; изучить этапы (основные методы, тенденции, технологии); провести анализ и выявить спе­цифику (сущность, источники) про­блемы; показать; разработать; обосно­вать вари­анты (показатели, мероприятия, струк­туру, методику, понятийный или ме­тодический аппарат, практические или мето­дические рекомендации, концеп­цию и т.д.); провести оценку; уточнить и система­тизировать основ­ные функции; сформулировать понятийный или методический аппарат; сфор­му­лировать определе­ние и обосновать его содержательные элементы  и т.д.

Напри­мер, если первый раздел теоретической части контрольной работы «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» называется «Определение и порядок государственного техни­ческого учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то со­ответствующая ему задача на исследование – сформулировать по­нятие «госу­дарственный технический учет и техническая инвентаризация объектов не­движимости» и определить порядок их осуществления. Если же второй раздел теоретической части контрольной работы называется «Условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответст­вующая ему задача – выявить условия технического учета и технической ин­вентаризации объектов недвижимости. Если третий раздел теоретической части контрольной работы имеет название «Нормативно-правовая база госу­дарственного технического учета и технической инвентаризации объектов не­движимости», то соответствующая ему задача на исследование – провести ана­лиз и систематизировать нормативно-правовую базу государственного тех­нического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Объект исследования. В общем случае, объект исследования – это то, что ис­следуется, т.е. область (сфера) конкретного практического приложения осу­ществ­ленных исследований. В нашем примере объектом исследования высту­пает государственный технический учет и техническая инвентаризация объ­ектов недвижимости.

Предмет исследования. Предмет исследования – это та сторона (свой­ство) объекта, на которую направлено исследование. В качестве предмета ис­следования может выступать: процесс; вид управленческой деятельности; ме­тод; экономические отношения; методологические и методические проблемы управления; сама система управления; организационно-экономический меха­низм управления;  организацион­ная структура управления и пр. Так, для пре­дыдущего примера, предметом иссле­дования является порядок, условия и нор­мативно-правовая база государственного технического учет и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Основная часть теоретической части контрольной работы должна со­держать данные, от­ра­жающие существо и основные результаты выполненных исследований. В зависи­мости от особенностей выполненного исследования, ос­новную часть из­лагают в виде текста, таблицы, сочетания иллюстраций и таб­лиц или сочетания текста, иллю­страций и таблиц. Материал основной части де­лится на разделы и параграфы. Количество разделов не боле двух – трех. В свою очередь, каждый параграф может включать пункты, количеством также не менее 2-х, и не более 3-х.

В заключении приводятся основные результаты исследования, оценива­ется степень полноты решения поставленных задач. Формулируются важней­шие вы­воды и предложения. Раскрываются перспективы дальнейших исследо­ваний дан­ного направления. Заключение по объему должно уклады­ваться в       0,5 – 1 страницу.

В перечень использованной литературы включаются все источники,  ис­пользованные при выполнении теоретической части контрольной работы, в том числе и те, на которые имеются ссылки в тексте. Перечень использованной литературы должен составляться в алфавитном порядке, начиная с заглавной буквы фамилии автора книги, жур­нальной статьи, картографического издания и т.д. Перечень  начинается с нор­мативных документов (вначале законы, затем подзаконные акты), затем науч­ные издания (первоначально книги, затем пе­риодические издания), далее – статистические данные, затем отече­ственные интернет-источники и заканчива­ется перечень использованной литера­туры за­рубежными источниками (вклю­чая интернет-источники), текстуальное оформ­ление которых осуществлено на иностранных языках. Этот способ формиро­вания перечня использованной ли­тературы является обязательным при напи­сании теоретической части контрольной работы. Примеры описания ис­пользо­ванных литературных источников представлены в приложении Б При состав­лении списка необходимо иметь в виду следующее:

-    нумерация источников производится арабскими цифрами;

-    название книги или статьи пишут с прописной (заглавной) буквы и в конце ставят точку;

-    места издания Москва и Санкт-Петербург пишут сокращенно, осталь­ные – полностью и в конце ставят запятую;

-    год издания указывают после запятой без слова «год» или сокращения «г»;

Приложения включают материал, дополняющий основной текст. При­ложениями могут быть, например, графический материал, таблицы большого формата, расчеты, описания аппаратуры и приборов, описания алгоритмов и программ задач, решаемых на ЭВМ,  распечатки этих программ и инструкций по пользованию ими, а также иной вспомо­гательный материал, например, до­пускается в качестве приложения использовать самостоятельно выпущенные конструкторские документы (габаритные чертежи, схемы и др.).