Контрольные, курсовые, рефераты, тесты – готовые и на заказ!
 Гарантия качества, доступные цены, индивидуальный подход
 Работы выполняют высококвалифицированные специалисты
Войти      Регистрация
 тел. 8-912-388-82-05
  std72@mail.ru
> 20 лет успешной работы
> 50000 выполненных заказов
Отзывы/вопросы

Форма входа



Главная » Учебно-методические материалы » ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ » Финансы, денежное обращение и кредит: учебный курс

Тема 10. Виды кредитов (2)
18.01.2012, 16:39

7. Межбанковский кредит

Свои кредитные ресурсы коммерческие банки могут пополнять за счет ресурсов других банков, т. е. за счет межбанковского кредита (МБК). Свободными кредитными ресурсами торгуют устойчивые в финансовом отношении коммерческие банки, у которых всегда есть излишек ресурсов. Чтобы эти ресурсы приносили доход, банки стремятся разместить их в других банках - заемщиках. 
Кроме выгоды от помещения средств, банки-кредиторы получают возможность установления деловых партнерских отношений и по другим вопросам банковской деятельности. Для банка помещать кредитные ресурсы в другие банки выгодно по сравнению с помещением средств в производство, особенно в настоящее время, так как гарантия возврата кредита со стороны банка больше, чем со стороны хозяйствующего субъекта. 
Кроме солидных финансово устойчивых банков, свободными кредитными ресурсами обладают банки, находящиеся в стадии организации, развития, т.к. они пока еще испытывают недостаток в клиентуре.
Сроки возмещения кредитных ресурсов самые различные. В международной практике наиболее распространены кредиты сроком 1, 3 и 6 месяцев, предельные сроки - от 1-го дня до нескольких лет. В России, в связи с инфляционными процессами, самые распространенные сроки МБК в настоящее время - 3-4 месяца. Ставка по МБК, как правило, ниже, чем процентная ставка по кредитам, предоставляемым фирмам, и зависит от официальной учетной ставкой ЦБР.
Причинами привлечения кредитных ресурсов банком-заемщиком из других банков являются расширение своих кредитных вложений и необходимость регулирования банковской ликвидности. Привлечение МБК осуществляется двумя способами: самостоятельно, путем прямых переговоров, или через финансовых посредников. В случае, когда банки сами договариваются о МБК, их отношения оформляются специальным договором. Основная масса межбанковских договоров заключается в срочной форме, а остальная - в бессрочной форме. Бессрочная форма межбанковского договора предусматривает предоставление МБК на минимальный срок, установленный договором, по истечении которого кредит переходит в разряд бессрочных, т. е. может быть востребован банком-кредитором в любое время по предварительному уведомлению. Если банк, позаимствовавший кредитные ресурсы, не располагает возможностью их вернуть, то он прибегает к срочным займам у других банков.
При срочной или бессрочной форме договора процентная ставка устанавливается исходя из уровня, складывающегося на рынке в день его заключения. При бессрочной форме ставка остается неизменной, как правило, в течение всего периода его действия, т.е. и после истечения минимального срока. При пролонгации срочного межбанковского договора ставка пересматривается исходя из ее уровня, складывающегося на данный момент на рынке.
Кроме срока, уровня процентной ставки и объема кредитных ресурсов, договор о МБК предусматривает права сторон, ответственность, порядок разрешения споров. Банк - заемщик обязуется: представлять банку-кредитору перечень предусмотренных договором документов (баланс, расчеты экономических нормативов); несет перед банком ответственность всем своим имуществом и в случае реорганизации или ликвидации банка должен немедленно погасить задолженность по кредиту, независимо от срока, и с полной оплатой процентов. Банк-кредитор оставляет за собой право пересмотреть процентную ставку по МБК в связи с изменением учетной ставки ЦБР или официальным изменением индекса инфляции, опубликованным в печати, или по другим причинам. В случае нарушения заемщиком условий договора банк-кредитор вправе взыскать задолженность по МБК в бесспорном порядке. За банком-заемщиком остается право расторжения договора в случае несогласия с теми изменениями, которые вносит банк-кредитор в условия договора. При взаимном согласии сторон изменения условий договора оформляются дополнительным соглашением.
На фондовом рынке распределение кредитных ресурсов осуществляется посредством аукциона, причем каждый из посредников устанавливает свои правила по проведению торгов. Исходя из правил, продажа ресурсов может осуществляться как юридическими, так и физическими лицами. Однако в качестве заемщика могут выступать только банки или другие финансово-кредитные учреждения, которым в соответствии с законом предоставлено право принимать вклады.
Заемщики должны представить на аукцион заключение аудиторской организации о своей кредитоспособности. Организации и банки, желающие принять участие в аукционе, должны подать в письменной форме или по телефону, телефаксу заявку на участие, в которой указываются сумма средств, предлагаемых к размещению или привлечению, срок передачи или привлечения средств, желаемая процентная ставка, особые условия размещения, доверенные лица, которым разрешается представлять интересы сторон и подписывать документы. 
В результате торгов определяются конкретная сумма кредита, процентная ставка и срок предоставления МБК. За оказанное посредничество заемщик уплачивает бирже определенный процент от суммы сделки. 
Привлекательность МБК связана с тем, что эти средства не учитываются в составе ресурсов при расчете суммы обязательных резервов, перечисляемых ЦБР. Для многих банков, которые еще недостаточно наладили свою работу по вкладным операциям с населением или своей клиентурой, МБК является существенным дополнительным ресурсом, хотя и достаточно дорогим.
Таким образом, выгодность МБК для коммерческих банков заключается в следующем:
1.     Банк получает доход от выгодно размещенных лишних денежных ресурсов.
2.     Устанавливает деловые контакты с другими КБ.
3.     Наименее рискованно помещает средства в КБ по сравнению с хозяйственными предприятиями на сегодняшнем этапе развития экономики.
4.     Сроки помещения кредитных ресурсов самые различные от 1 дня до нескольких лет. (Но самые распространенные 3-4 месяца).
5.     Ставка по МБК ниже, чем ставка кредитов из ЦБР.
6.     Средства, полученные за счет МБК, не учитываются в составе ресурсов при расчете суммы обязательных резервов, перечисляемых ЦБР.
Трудности в развитии МБК связаны со слабо развитой инфраструктурой межбанковского рынка, отсутствием электронной системы расчетов (РКЦ не справляется с объемом работ). В этом вопросе существенно помогло бы создание электронной биржи кредитных ресурсов, которая позволила бы состыковать интересы продавцов и покупателей кредитных ресурсов.

8. Ипотечный кредит

Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость, или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость - ссуды на покупку или строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.
Под ипотекой понимают залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Она представляет собой право кредитора на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.
Правовой основой для организации ипотечных банков и ипотечного кредитования в РФ являются законы "О собственности в РФ" от 14 июля 1990 г. с изменениями и дополнениями от 24 декабря 1990 г, г., закон "О залоге", принятый в 1992 г. и закон "Об ипотеке", принятый в 1998 году.
Особенности ипотечного кредитования, вытекающие из его специфики:
1.    Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог. Если обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом, то в ипотечном кредите это исключено.
2.    Главным достоинством ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может служить именно та недвижимость, на покупку которой он и берется.
3.    По сравнению с потребительским кредитом на потребительские или текущие нужды, ипотечный кредит - это достаточно большая сумма.
4.    Все ипотечные ссуды имеют строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.
5.    Ипотечные кредиты предоставляются на большой срок, т.е. являются долгосрочным кредитованием по сравнению с другими видами кредита. Так, срок ипотечного кредита обычно 5-30 лет.
6.    Сроки погашения, величина кредита, средства его обеспечения - все это предполагает значительный объем аналитической работы кредитных экспертов по оценки кредитоспособности клиента и оформления сделки. 
7.    Во многих странах при ипотечном кредите оформляются два документа: обязательство выплатить долг (договор о ссуде, вексель) и закладная на недвижимость. В России эти документы могут и совпадать. 
8.    Закладные могут обращаться на вторичном рынке, и поэтому закладная, как обеспечение на ипотечный кредит, является специальным кредитным соглашением, отличающимся от его разновидностей.
9.    Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.
10.    Ипотечное кредитование подлежит обязательному страхованию. Обычно осуществляется страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика, а также ряд других видов страхования.
11.    Ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний.
12.    Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Это происходит, во-первых, потому что развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики - без ипотечного кредитования затруднена реализация построенных жилых домов, нарушается непрерывность производства в строительстве. И, во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (занятость населения, жилье для населения, свободное место жительства и др.)
На сегодня в РФ распространены и успешно действуют в крупных городах России несколько схем ипотечного кредитования.

Схемы ипотечного кредитования

1. Схема "Форвард - кредитинвест" 
ориентирована на коммерческих застройщиков (ю.л.), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Эта схема простого строительного кредита приведена на рис.4.
Особенности кредитования по схеме "Форвард-кредитинвест" заключаются в следующем:

  • сложная методика оценки кредитоспособности заемщика;
  • для такого вида кредитования открываются специальные ссудные счета;
  • погашение кредита производится путем списания денег с расчетного счета, оставшихся после всех платежей.
    берет ссуду


Рис. 4. Ипотечное кредитование по схеме "Форвард-кредитинвест"

Аналитическая оценка данной схемы кредитования приведена в табл. 1.

Таблица 1

Аналитическая оценка кредитования по схеме "Форвард-кредитинвест"

Субъекты кредитной сделкиПреимущества кредитования по данной схемеНедостатки кредитования по данной схеме

Кредитозаемщик (строительная организация)

- выдача ссуды производится путем оплаты расчетно-денежных документов или под оплаченные запасы и затраты строительной организации;
- кредит ведется и при отсутствии средств на расчетном счете;
- суммы кредитных средств выдаются по мере надобности
- кредитование производится в пределах суммы свободного остатка планового размера кредита;
- проверка обеспечения кредита производится ежемесячно;
- прозрачное ведение бухгалтерского учета строительной фирмы

Жители, нуждающиеся в жилье

- получение сразу готового жилья;
- свобода выбора жилья;
- простота в аннулировании сделки   
- покупка жилья только по рыночным ценам;
- необходимость обладания сразу всей суммой стоимости квартиры;
- необходим высокий уровень доходности семьи

Коммерческий банк

- высокие проценты;
- возможность списывания суммы долга и процентов по кредиту с расчетного счета строительной фирмы
- необходимость в высококвалифицированных специалистах по оценке кредитоспособности строительной фирмы;
- знание бухгалтерского учета строительных организаций;
- ежемесячная проверка обеспечения кредита;
- сложности с продажей залога;
- замораживание кредитных ресурсов банка

Выводы:
1.    Данная схема кредитования является традиционной и наиболее задействована на сегодняшний момент времени.
2.    Такая схема может существовать только в том случае, если коммерческие организации будут заинтересованы в участии в этой программе. 
3.    Эта схема кредитования строительных или коммерческих организаций с целью последующей продажи квартир жителям города является для последних очень дорогой и практически не отличается от схемы обыкновенной покупки жилья на рынке недвижимости. 
4.    Данная схема будет интересна для покупателей квартир только в том случае, если покупаемые квартиры будут дешевле, чего можно достичь путем участия муниципалитета в учредительстве коммерческих организаций, занимающихся продажей квартир и финансовой заинтересованности в удешевлении последних.
5.    Несмотря на существенные недостатки, эта схема ипотечного кредитования востребована на рыке недвижимости.

2. Схема "Ретрокредитинвест" рассчитана на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой. Квартира, в которой проживают заемщики по кредиту, служит обеспечением его.
Схема данного вида кредитования представлена на рис. 5, а анализ схемы кредитования - в табл. 2.


Рис. 5. Схема ипотечного кредитования "Ретрокредитинвест"

Особенности ипотечного кредитования по схеме "Ретрокредитинвест":
1.     В данной схеме кредитования существуют сложности в оценке квартиры, в которой проживают заемщики, и передачи ее в залог или заклад, обусловленные следующим:
- законодательные нарушения в процессе приватизации квартиры;
- превышение полномочий представителя участника сделки, принятие решений о совершении сделки с превышением полномочий органа управления юридического лица (КБ);
- возможная недееспособность одного из участников сделки, либо его неспособность понимать значение своих действий;
- раздел наследованного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;
- совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.
2.     Необходимость экспертизы действительности прав владения недвижимостью заемщиком. Эта экспертиза призвана ответить на следующие вопросы:
- кто является собственником недвижимого имущества?
-были ли какие-нибудь решения суда, касающиеся этой недвижимости?
- не находится ли недвижимость уже в каком-нибудь залоге?
- должным ли образом оформлено наследование данного недвижимого имущества или его части?
- каковы права супруга или бывшего супруга собственника на недвижимое имущество? и др.
3.     Часто строительство новой квартиры затягивается, что требует новых финансовых вливаний и пролонгации кредита.

Таблица 2

Аналитическая оценка ипотечного кредитования по схеме "Ретрокредитинвест"

Субъекты кредитной сделкиПреимущества кредитования по данной схемеНедостатки кредитования по данной схеме

Кредитозаемщики, жители города

- заемщик проживает в старой квартире до окончания строительства новой;
- при полном расчете с банком заемщик остается владельцем и старой и новой квартиры;
- существует возможность расторжения кредитного договора в случае несоблюдения сроков строительства новой квартиры;
- кредит относится к долгосрочным - более 5 лет 
- высокие проценты по кредиту;
- необходимость согласия всех членов семьи, проживающих в данной квартире с кредитозаем-щиком, на заклад квартиры,;
- при расторжении кредитного договора заемщик несет убытки в виде штрафов;
- большая временная протяженность оформления кредита (месяц и более);
- при оценке банком стоимости залога, последняя часто занижается, следовательно, суммы кредита может не хватить на новую квартиру

Коммерческий банк

- высокий процент кредитования, с изменяю-щейся ставкой, в зави-симости от ставки ЦБР;
- банк может создать консалтинговую или риэлтерскую фирму и заниматься кредитованием с помощью их услуг
- технические и юридические сложности с залогом существующей квартиры;
- потребность в высококвалифицированных специалистах банка по оценке недвижимости или дополнительных консалтинговых услугах по данному вопросу;
- возможность непризнания сделки, в виду нарушения законов;
- длительность процедуры отторжения заложенной квартиры в собственность банка, в случае невыплаты кредита или нарушения кредитного договора

Выводы:
    1. По данной схеме ипотечного кредитования очень трудно выселить недобросовестных заемщиков из квартиры, которую они отдали в залог недвижимости для получения ипотечного кредита.
    2. Существует необходимость страхования данной схемы кредитования страховой фирмой, т.к. заемщики и кредиторы должны быть застрахованы от неприятных случайностей при заключении кредитного договора.
    3. Существует потребность создания информационного центра (при муниципалитете), аккумулирующего данные о регистрациях таких сделок, что позволит проводить недорогую и эффективную экспертизу действительности прав заемщика на недвижимость, отдаваемую в залог. 
    4. Чтобы исключить имущественный ущерб заложенной собственности, за время действия кредита необходимо проводить ежегодную экспертизу оценки стоимости заложенной недвижимости.
    5.     Для успеха этой схемы кредитования необходимо предусмотреть возвратный лизинг, осуществляемый совместно с муниципалитетом.
3. Схема "Комбиинвест" рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. Разница в стоимости может покрываться дотациями муниципального внебюджетного фонда и/или предприятиями, на которых работают заемщики. Схема данного вида кредитования представлена на рис. 6, анализ - в табл. 3.


Рис. 6. Ипотечное кредитование по схеме "Комбиинвест"

Особенности ипотечного кредитования по схеме "Комбиинвест":
1.     Ориентирована в первую очередь на жителей, имеющих право на жилищные субсидии, т.е. очередников на улучшение жилищных условий.
2.     Существует необходимость оплаты половины разницы между стоимостью квартиры и положенной будущему жильцу субсидии по фиксированной цене (по себестоимости).
3.     Должен быть временной интервал оплаты, который называется накопительным этапом и длится не более 2-х лет.
4.     Во время накопительного этапа заемщик не знает адрес своей будущей квартиры, фактически оплачивает чужие метры.
5.     Оплатив половину стоимости квартиры, заемщик выбирает адрес будущего проживания в уже строящихся домах.
6.     После оплаты половины стоимости квартиры заемщик получает субсидию, размер субсидии заранее известен и зависит от того, как долго заемщик является очередником и от размера дохода всей семьи. 
7.     Жилищные субсидии представляются, исходя из социальных норм.
8.     Сверхнормативные метры оплачиваются по коммерческой ставке. 
9.     Внебюджетный фонд при муниципалитете может выдавать субсидии (кредит) через уполномоченный банк.

Таблица 3

Аналитическая оценка ипотечного кредитования  по схеме "Комбиинвест"

Субъекты кредитованияПреимущества данной схемы кредитованияНедостатки данной схемы кредитования

Кредитозаемщики (жители города)

- квартира приобретается за половину, а то и за четверть рыночной стоимости таких квартир;
-    - за сохранение средств инвестора
-    полностью отвечает муниципалитет;
-    муниципалитет через внебюджетный фонд следит за соблюдением сроков строительства и целевым использо-ванием средств инвесторов;
-    - пройдя через накопительный период, инвестор вкладывает деньги в конкретную (адресную) квартиру
- жилищные субсидии предоставляются, исходя из социальных норм жилья на человека;
-    - сверхнормативные метры оплачиваются по коммерческой стоимости;
- есть накопительный период, во время которого оплачивается строительство неизвестных квартир

Муниципальный внебюджетный фонд

- программа не облагается НДС;
- земля под такие дома выделяется бесплатно;
- под застройку таких домов выбирается место с таким расчетом, чтобы за коммуникации платить как можно меньше;

- программа не предусматривает никаких жестких ограничений, касающихся того, сколько квартир выделить очередникам, а сколько продать, поэтому можно гибко реагировать на изменение цен на рынке;

- можно предусмотреть строительство домов "доноров", т.е. домов, построенных по индивидуальным проектам, квартиры в которых полностью выставлять на продажу на рынке;

- муниципалитет совместно с внебюджетным фондом участвует в строительстве социального жилья 

- фонду приходится компенсировать субсидии продажей квартир по коммерческой стоимости, т.е. заниматься реализацией таких квартир;

- деньги выдаются гражданам очередникам практически бесплатно;

- муниципалитет и внебюджетный фонд несут ответственность за деньги инвесторов;

- задержка строительства вменяется в вину муниципалитету и его фонду

Выводы:
    1. Ипотечное кредитование по схеме "Комбиинвест" - на сегодня самое реальное для применения его на практике, особенно для обеспечения жителей социальным жильем.
    2. Абсолютно застрахованной от всяких рисков схему "Комбиинвест" считать нельзя, т.к. программа сильно завязана на коммерческих покупателях (не очередниках).
    3. Для воплощения данной программы в жизнь, необходимо проделать кропотливую работу по созданию внебюджетного фонда при муниципалитете.
    4. Необходимо установить фиксированную цену (инвестиционную себестоимость) на стоимость 1 кв. метра на несколько лет. 
    5. Необходимо разработать процентную шкалу размера субсидий по социальной норме жилья в зависимости от количества лет ожидания квартиры.
    6. При положительном решении внедрения данной программы в жизнь, необходимо составить бизнес-план разработки и внедрения ее.
4. Схема "Фьючерсинвест" предназначена для граждан, не желающих закладывать свое жилье. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Схема ипотечного кредитования "Фьючерсинвест" представлена на рис. 7, а анализ приведен в табл. 4.

7.gif (3667 bytes)
1.    Продажа квартиры, в которой проживает кредитозаемщик в данный момент,
на аукционе, с отсрочкой выселения до момента получения новой квартиры.
2.    Хранение денег на специальном счете в уполномоченном банке.
3.    Кредитование (за счет вырученных денег) строительства новой квартиры.
4.    Получение новой квартиры.
Рис. 7. Ипотечное кредитование по схеме "Фьючерсинвест"

Особенности ипотечного кредитования по схеме "Фьючерсинвест":
1. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко:
- либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика;
- либо переложить на последнего все финансовые риски, нестабильность окончательной цены строительства, поручив ему же, т.е. застройщику, и продажу старого жилья, и строительство нового.
2.     Заемщик несет ответственность за сохранность квартиры, в которой проживает. 
3.     Отельным договором может быть предусмотрен ремонт квартиры после вселения заемщика в новую квартиру.
4.     Деньги на покупку с отсрочкой старой квартиры выделяет банк или риэлтерская фирма, т.е. будущий собственник.
5.     Для банка, который не выделяет свои средства на покупку квартиры с отсрочкой выселения, данный вид кредитования принимает форму строительного кредита.
В рамках этой программы интенсивно застраивается г. Москва.

Таблица 4

Аналитическая оценка ипотечного кредитования  по схеме "Фьючерсинвест"

Кредитозаемщики (жители города, 
нуждающиеся в улучшении условий проживания)

Преимущества кредитования по схеме "Фьючерсинвест"Недостатки кредитования по схеме "Фьючерсинвест"
1. Кредитозаемщик продолжает жить в своей квартире
2. Кредитозаемщик, являясь застройщиком, выбирает будущую квартиру
1. После выселения из проданной квартиры часто приходится ее ремонтировать
2. Есть риск (при затяжном строительстве) нехватки инвестиций, вкладываемых в строительство новой квартиры, т.к. стоимость квадратного метра нового жилья измеряется в рыночных ценах
3. При любых отклонениях и изменениях в прохождении данной схемы кредитования очень трудно "отыграть назад"
    4. После заключения кредитного договора, заемщик не имеет права никого прописывать в свою старую квартиру
    5. Никто не несет ответственность за пролонгацию сроков строительства

Выводы:
1. Данная схема кредитования может существовать только при активном вмешательстве муниципалитета при ее разработке и осуществлении. 
2. Данная схема требует разработки множества инструктивных и нормативных документов:
    - по открытию и регламентированию действий аукциона продажи квартир с отсрочкой выселения до постройки новой квартиры; 
    - по созданию компании по оценке продаваемых квартир;
    - по страхованию всех сделок, сопровождающих данную схему кредитования;
    - по составлению договора кредитования строительных организаций и т.п. 
5. Схема "Рентный залог" предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается кратным минимальному уровню заработной платы в соответствии со стоимостью недвижимости и других условий проживания пенсионера.
Схема данного вида кредитования представлена на рис. 8, анализ - в табл. 5.


Рис. 8. Схема кредитования "Рентный залог"

Особенности данной схемы ипотечного кредитования:
1.     Существует необходимость получения медицинского заключения о здоровье одинокого пенсионера, с целью назначения ему ренты, рента назначается тем меньше, чем здоровее пенсионер.
2.     Чем дороже стоимость жилья, его качества и сохранности, а также района расположения данного жилья, тем больше рента.
3.     Рента индексируется в зависимости от минимальной оплаты труда или с помощью других антиинфляционных механизмов.
4.     Пенсионер заключает договор с муниципалитетом о передаче квартиры в его (муниципалитета) собственность после смерти пенсионера.
5.     За рентный период пенсионер лишается права собственности на данную квартиру со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Выводы:
1.     Для осуществления данной схемы необходимо тесное сотрудничество муниципалитета и органов социального обеспечения по разработке следующих документов:
- положения действия данной схемы;
- договора наследования муниципалитетом квартиры пенсионера;
- шкалы назначения рентной пенсии, в зависимости от различных вышеперечисленных условий;
- положения о регистрации одиноких пенсионеров, желающих получать ренту и заключить такой договор с муниципалитетом;
- положение о порядке вступления во владение, а также положение о последующей продаже квартиры очередникам через муниципалитет;
2.     Для внедрения данной схемы в жизнь, нужна большая рекламная компания среди пенсионеров.
3.     Ответственность за рентные пенсии и их своевременность выплаты возложена на органы соцобеспечения и муниципалитет. 
6. "Финансовый менеджер", "Облигационные займы" и др. традиционные схемы, когда КБ выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости. По этим схемам коммерческий банк совместно с муниципалитетом может выпустить облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на 1-2 года, в зависимости от строительства этих объектов, или выступать гарантом в получении ипотечного кредита по той или иной схеме у кредитозаемщиков, работников госбюджетной сферы.
7. Кредитование по схеме "семейных жилищных накопительных счетов" действует через накопление денежных средств на счете в КБ для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, гаража, дачи и др. объектов недвижимости социально-бытового назначения.
Данный вид кредитования может существовать в двух схемах, которые показаны на рис. 9 и 10. Схема, показанная на рис. 9 успешно действует в самом крупном ипотечном банке - "Ипотечном акционерном банке" г. Москвы. В Санкт-Петербурге эта схема действует несколько поиному (см. рис. 10).
Отличия санкт-петербургской схемы кредитования от московской:

  • первоначальный взнос заемщика должен составить не менее 20 % стоимости квартиры или другого объекта;
  • затем ежеквартально вносятся не менее 2 % от первоначальной стоимости квартиры, с тем чтобы накопить 80 % стоимости квартиры;
  • через полтора года после открытия счета банки выдают кредит на оставшиеся 20 %;
  • только после накопления 100 % стоимости квартиры и полного расчета с банком жильцы въезжают в квартиры;
  • заемщик сразу при въезде в квартиру становится собственником ее;
  • более жесткие условия кредитования, которые выражаются в более коротком сроке кредитования (максимально - 5 лет) и невозможности проживать в квартире и рассчитываться по кредиту за нее.


Рис. 9. Схема 1 "Семейных жилищных накопительных счетов"


Рис. 10. Схема 2 "Семейных жилищных накопительных счетов"

Особенности кредитования по схеме "Семейных жилищных накопительных счетов":
1. Владельцы семейного счета, открытого в коммерческом банке, накопившие 30, 50, 70 % стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки этого объекта. Количество накопленной суммы процентов зависит от кредитоспособности заемщика, чем более кредитоспособен последний, тем менее процентов стоимости будущего жилья ему необходимо накопить.
2. В практикуемых уже сегодня таких схемах кредитования, банки выдают кредит заемщику, накопившему меньшее количество процентов (30%) лишь в том случае, если он владеет обыкновенными или привилегированными акциями банка в количестве, устанавливаемом банком.
3.     Кредит предоставляется в рублях на срок до 10 лет и при условии, что платежи по погашению его вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
4.     Владелец счета въезжает в новую квартиру только в случае накопления той доли процентов от стоимости покупаемой квартиры, которая оговорена в кредитном договоре.
5.     Кредитозаемщик въезжает в квартиру не по ордеру, а по договору об аренде жилья с правом выкупа (московский вариант схемы). 
6.     Обеспечением кредита служит квартира, которая приобретена за счет кредита.

Таблица 5

Аналитическая оценка схемы "Семейных жилищных накопительных счетов"

Субъекты кредитной сделкиПреимущества кредитования по схеме 1 "Семейных жилищных накопительных счетов"Недостатки кредитования по схеме 1 "Семейных жилищных накопительных счетов"
Кредито-заемщики1.     Проживание в квартире, за которую постепенно рассчитываются
2.     Система постепенного накопления предварительной суммы стоимости квартиры
3.     Залогом является квартира, на покупку которой взят кредит
4.     Возможность расторжения договора без потерь на стадии накопления суммы процентов
5.     Расчет за стоимость квартиры идет из совокупного дохода семьи
6.     Сумма стоимости погашаемого кредита вычитается из налогооблагаемого годового совокупного дохода семьи в пределах суммы всего кредита - 400 МОТ
7.     Погашение не только процентов, но и суммы частями, оговоренными в кредитном договоре
    1. Заемщик не является собствен-ником квартиры до полного расчета по кредиту (проценты + сумма кредита)
  2. В случае не погашения задол-женности по кредиту квартира переходит в собственность банка
    3. Штрафные санкции банка при нарушении условий договора кредита (повышение процента за пролонгацию кредита, неустойка за каждый день несвоевременного погашения процентов и сумм)
    4. Должен быть стабильный и достаточно высокий уровень годового совокупного семейного дохода
    5. "Должниками" по кредиту является вся семья, и, если семья распадается, наступают сложности в погашении кредита
   6. Невысокие проценты по накопительному счету
   7. Невозможность воспользова-ться деньгами с накопительного счета для других целей
Коммерческий банк1.     Схемы данного вида ипотечного кредитования дифференцированны
2.     Банк является собственником квартиры до момента полного погашения кредита
3.     Предоставление суммы займа не с "нуля", а по мере накопления определенного количества процентов от полного займа
4.     Возможность оборачивать накопленные проценты суммы кредита до момента выплаты полной суммы кредита
5.     Невысокие проценты по накопительному счету
1. Большие временные параметры отвлечения банковских кредитных ресурсов 
2. Невысокие проценты по кре-диту (а значит и низкая банковс-кая маржа по этому виду деятельности)
3. Высокие технические и финансовые затраты по отчужде-нию квартиры в случае не пога-шения полной суммы кредита
4. Необходимость в квалифици-рованных специалистах по оценке кредитоспособности клиентов и документов, ее подтверждающих
5. Трудности в оценке и продаже квартиры в случае непогашения кредита (срок проживания может быть велик, следовательно, есть износ или ремонт квартиры жильцами)
Субъекты кредитной
сделки
Преимущества кредитования по схеме 2 "Семейных жилищных накопительных счетов"Недостатки кредитования по схеме 2 "Семейных жилищных накопительных счетов
Кредитозаемщики1.     Система постепенного накопления суммы стоимости квартиры
2.     Возможность расторжения договора без потерь на стадии накопления суммы процентов по накопительному вкладу
3.     Накопление стоимости квартиры идет из совокупного семейного дохода
4.     Сумма стоимости купленной квартиры вычитается из налогооблагаемого годового совокупного дохода семьи в пределах - 400 МОТ
5.     Владелец накопительного счета сразу становится собственником квартиры
1.     Жесткие условия накопления стартовой суммы процентов по вкладу (2 года и менее и большая накопительная сумма процентов)
2.     Невозможность проживания в квартире до накопления полной суммы стоимости квартиры
3.     За время накопления суммы стоимости квартиры, ее рыночная цена может возрасти в несколько раз
4. Низкие проценты по накопительному счету
Коммерческий банк1. Нет сложностей по отторжению квартиры в собственность банка
2.     Возможность пользоваться накопительной суммой процентов до окончательного расчета с клиентом
3.     Нет необходимости отслеживать ежегодный совокупный доход семьи
4. Залогом оставшейся суммы кредита (20 % суммы стоимости квартиры) может служить любая недвижимость, ценные бумаги и др. ликвидные ценности семьи 
5. Среднесрочный срок кредитования
1. Необходимость кредитования строительства квартиры и все вытекающие из этого вида кредитования сложности и недостатки

      Выводы:
1.     Ипотечное кредитование по схеме "Семейных жилищных накопительных счетов" наиболее приемлемое и реальное для жителей крупных городов.
2.     Для внедрения данной схемы в жизнь необходимо, чтобы коммерческие банки заинтересовались в долгосрочном кредитовании - 7 -10 лет.
3.     Существует необходимость в мотивации заинтересованности предприятий, фирм в использовании данной схемы кредитования для своих сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В заключение необходимо отметить, что для всех этих схем ипотечного кредитования характерны следующие общие условия получения кредита:

  • кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщиком в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья;
  • кредит выдается при соблюдении основных принципов кредитования;
  • для подтверждения целевого использования кредита, заемщик предоставляет соответствующие документы об использовании ссуды на строительство или приобретения жилья;
  • обеспечением является залог заемщиком недвижимого имущества, как существующего, так и сооружаемого или приобретаемого за счет кредита;
  • сумма банковского кредита не должна превышать 70 % стоимости жилья;
  • основными документами, определяющими взаимоотношения КБ и заемщика, является кредитный договор и договор о залоге;
  • в договоре о залоге определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита;
  • предметом залога могут быть:

- земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика или другие права на этот участок;
- готовое жилье или незавершенное строительство;
- другие виды имущества и имущественных прав;

  • кроме залога банк берет иногда и гарантии (поручительства) для юридических лиц - гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика либо другого банка, либо страховых компаний, или других юридических лиц. Для физических лиц - поручительство двух или более граждан, желательно имеющих счет в этом КБ, страховой компании или юридического лица;
  • заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков уплаты или повреждения;
  • решение о предоставлении ипотечного кредита принимается КБ на основе кредитной заявки заемщика, в заявку входят все основные пункты;
  • в качестве инструмента кредитования возможны использование переменной (плавающей) процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика;
  • в случае нецелевого использования ссуды КБ имеет право досрочного взыскания ссуды.

На сегодня создано несколько ипотечных банков в стране. Считается также, что ипотечные банки не могут обанкротиться, что доказал немецкий опыт работы ипотечных банков - ни одного банка - банкрота, но о масштабном развертывании ипотечного кредита в РФ пока говорить рано, этому препятствуют ряд причин:
1.     Низкий и продолжающий падать уровень жизни подавляющей части населения страны.
2.     Инфляция.
3.     Незаинтересованность со стороны государства. 
4.     Несовершенство законодательной базы ипотечного кредитования.
5.     Отсутствие вторичного рынка закладных недвижимости.
6.     Неразвитость институтов оценки стоимости недвижимости.
7.     Отсутствие правовой защищенности институтов ипотечного кредитования и их клиентов. 
Однако, вопреки препятствующим причинам, даже в условиях "законодательного вакуума" ипотечное кредитование получает все большее распространение, особенно в крупных городах и областных центрах.
Для развития любой схемы ипотечного кредитования необходимо устранить следующие препятствия, как законодательного и нормативного характера, так и объективно существующие на данный момент развития рынка кредитования в России:
1.     Необходимо срочно разработать и принять подзаконные акты об ипотеке.
2.     Решить вопросы законодательного характера по поводу прописки, так как мало кого устраивает, что квартира на время действия кредитного договора отходит в собственность банка, а, если она является залогом, заемщик не имеет право в ней прописаться или кого-то прописать.
3.     Необходимо закрепить четкую юридическую и моральную ответственность за инвестиционные средства заемщиков (в случае разорения банка или дочерних фирм).
4.     Для успеха ипотечного кредитования необходимо, чтобы банк мог выселить из квартиры недобросовестного заемщика.
5.     Необходимо, чтобы оценкой квартир, отдаваемых в залог, занимались независимые фирмы, которые не будут занижать стоимость закладываемого жилья.
6.     Можно, для большей убедительности в добросовестности заемщика, перечислять заработную плату последнего на счет в ипотечный банк и выдавать по карточкам банка.
7.     Необходимо подключить к разработке схем ипотечного кредитования заинтересованные банки.
Сейчас, в условиях ограниченности источников бюджетного финансирования, с одной стороны, и значительной потребности граждан в жилье и в средствах кредитования строительства или покупки нового жилья, с другой, на коммерческие банки возлагаются главные надежды. В то же время сами российские коммерческие банки, будучи универсальными, достаточно молодыми и консервативными в принятии решений по развитию новых нестандартных функций, в ряде случаев сталкиваются с серьезными трудностями, вызванными банковским и гражданским законодательством, а это порождает нежелание работать в этом направлении.





БАНКОВСКОЕ ДЕЛО
БУХГАЛТЕРСКИЙ, УПР. И ФИН. УЧЕТ
БЮДЖЕТ И БЮДЖЕТНАЯ СИСТЕМА РФ
ВЫСШАЯ МАТЕМАТИКА, ТВ и МС, МАТ. МЕТОДЫ
ГУМАНИТАРНЫЕ НАУКИ
ДОКУМЕНТОВЕДЕНИЕ И ДЕЛОПРОИЗВОДСТВО
ИНВЕСТИЦИИ
ИНФОРМАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ В ЭКОНОМИКЕ
ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ
МАРКЕТИНГ
МЕНЕДЖМЕНТ
МЕТ. РЕКОМЕНДАЦИИ, ПРИМЕРЫ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧ
МИРОВАЯ ЭКОНОМИКА И МЭО
НАЛОГИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
ПЛАНИРОВАНИЕ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ
ПРАВОВЕДЕНИЕ
РАЗРАБОТКА УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ
РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ
СТАТИСТИКА
УПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОМ
УЧЕБНИКИ, ЛЕКЦИИ, ШПАРГАЛКИ (СКАЧАТЬ)
ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ
ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ
ЦЕНЫ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ
ЭКОНОМИКА
ЭКОНОМИКА, ОРГ-ЦИЯ И УПР-НИЕ ПРЕДПРИЯТИЕМ
ЭКОНОМИКА И СОЦИОЛОГИЯ ТРУДА
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ТЕОРИЯ (МИКРО-, МАКРО)
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
ЭКОНОМЕТРИКА
Оформить заказ
Ваше имя *
Ваш e-mail *
Контактный телефон
Город *
Учебное заведение *
Предмет *
Тип работы *
Тема работы/вариант *
Кол-во страниц
Срок выполнения *
Прикрепить файл
Дополнительные условия


Статистика
Онлайн всего: 14
Гостей: 14
Пользователей: 0