БГУ, управление и экспертиза недвижимости (проектная практика)

Задание по прохождению производственной практики (проектная)

Целью задания является формирование у студентов системного подхода к принятию градостроительных и инвестиционных решений на основе всестороннего изучения территориальных, правовых, экономических и технико-технологических факторов.

Результатом работы должно стать развернутое письменное обоснование строительства выбранного объекта на исследуемом земельном участке объемом до 10–15 страниц (в число страниц не входят: титульный лист, индивидуальное задание, оглавление, список источников, оценочный бланк).

Этапы выполнения работы

1. Выбор и предварительный анализ земельного участка.

2. Комплексное исследование участка и рыночного контекста.

3. Формирование проектного предложения и его итоговое обоснование.

Содержание и методика выполнения этапов

Этап 1. Выбор и предварительный анализ земельного участка.

На данном этапе студент осуществляет выбор конкретного земельного участка для последующего анализа.

Методические рекомендации.

Источники информации: публичная кадастровая карта, данные органов местного самоуправления, риэлтерские и аналитические порталы.

Критерии выбора: участок должен иметь четко обозначенные границы (кадастровый номер), потенциально позволять размещение какого-либо объекта капитального строительства (не являться, например, землями сельскохозяйственного назначения с особым режимом использования) и представлять практический интерес для анализа.

Этап 2. Комплексное исследование участка и рыночного контекста.

Это основной аналитический этап, требующий сбора и обработки информации из разнородных источников. Анализ следует структурировать по следующим направлениям.

1. Обоснование потребности и целесообразности строительства (маркетинговый и экономический анализ).

Данный раздел должен доказать необходимость появления нового объекта в выбранной локации.

Методические рекомендации.

Анализ спроса и предложения:

- проведите анализ объектов-аналогов в пешей и транспортной доступности от выбранного участка. Для жилья — это существующие жилые комплексы; для торговли – торговые центры и магазины; для офисов — бизнес-центры;

- оцените их основные параметры: ценовой сегмент, уровень заполняемости (аренды/продаж), качество предоставляемых услуг;

- выявите наличие или отсутствие дефицита объектов определенного типа и класса на данной территории.

Определение целесообразности.

Сформулируйте, чем обусловлена необходимость строительства:

- экономическая/инвестиционная: потенциал рентабельности проекта, сроки окупаемости;

- социальная: удовлетворение потребности в жилье, обеспечение населения объектами социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники), создание новых рабочих мест, развитие территории;

- производственная/технологическая: необходимость расширения действующего предприятия, модернизации мощностей, оптимизации логистических цепочек (если практика проходит на предприятии);

- инфраструктурная: ликвидация дефицита в объектах инженерной, транспортной или коммунальной инфраструктуры;

- по заказу Условного Заказчика: формулировка потребности на основе заданных технических условий.

Анализ градостроительных условий и ограничений.

Цель раздела — подтвердить правовую возможность размещения запланированного объекта на выбранном участке.

Методические рекомендации.

Изучение градостроительной документации:

- правила землепользования и застройки (ПЗЗ): определите территориальную зону, в которую входит участок. Установите основные виды разрешенного использования (ВРИ), условно разрешенные виды использования, а также градостроительные регламенты (минимальные/максимальные размеры участков, параметры разрешенного строительства: высотность, плотность застройки, процент застройки участка);

- генеральный план поселения (городского округа): определите перспективы развития данной территории, планируемое функциональное зонирование, наличие проектов планировки территории (ППТ).

Выявление ограничений.

Используя Публичную кадастровую карту и другие источники (ФГИС ЕГРН, схемы территориального планирования), установите наличие на участке или в его охранной зоне Зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): санитарно-защитные зоны (СЗЗ), водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны ЛЭП и др. Опишите, как каждая выявленная ЗОУИТ влияет на возможности строительства.

Анализ природно-технических условий участка.

Цель раздела – оценить возможность строительства с инженерно-геологической точки зрения.

Методические рекомендации.

Характеристика участка:

- рельеф: опишите общий характер рельефа (ровный, холмистый, овражистый и т. д.). Оцените влияние рельефа на организацию строительства и вертикальную планировку;

- геология и гидрология: на основе открытых данных (геопорталы, архивные материалы изысканий) дайте общую оценку геологического строения (типы грунтов, их несущая способность), уровня грунтовых вод (УГВ), наличия карстовых процессов, подтопляемости. Обоснуйте, потребуются ли сложные и дорогостоящие фундаменты;

- климат и сейсмика: укажите климатический район, основные климатические характеристики (температурный режим, роза ветров, количество осадков), сейсмичность территории. Объясните, как эти факторы повлияют на архитектурно-планировочные и конструктивные решения (например, необходимость усиленной теплоизоляции, ветровая нагрузка).

Этап 3. Формирование проектного предложения и итоговое обоснование.

На основе проведенного анализа студент должен синтезировать полученные данные и сформулировать итоговое обоснование.

Методические рекомендации:

- формулировка проектного предложения: четко укажите, какой именно объект (жилой дом, школа, производственный цех, торговый центр и т. д.) предлагается к строительству на участке. Кратко опишите его ключевые параметры (этажность, площадь, функциональное назначение), которые должны соответствовать выявленным ранее ограничениям и возможностям;

- сводное обоснование принятых решений: представьте обоснование в виде систематизированного вывода по всем проведенным исследованиям.

Примерная структура

1. Экономико-маркетинговое обоснование: «Строительство [тип объекта] на участке по адресу [адрес] экономически целесообразно в связи с выявленным дефицитом подобных объектов в районе, что подтверждается анализом объектов-аналогов, показавших высокий спрос...».

2. Градостроительное обоснование: «Размещение объекта правомерно, так как участок расположен в территориальной зоне [название зоны], где ВРИ [вид объекта] является основным/условно разрешенным. Проектные параметры объекта (высота, площадь застройки) не превышают установленные ПЗЗ предельные показатели. На участке не выявлено ЗОУИТ, делающих строительство невозможным».

3. Природно-техническое обоснование: «Природные условия участка (спокойный рельеф, устойчивые грунты, низкий УГВ) позволяют осуществлять строительство без применения сложных и дорогостоящих инженерных решений. Климатические условия учтены в предлагаемых конструктивных решениях».