| Общая информация » Каталог студенческих работ » ДРУГИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ДИСЦИПЛИНЫ » Оценка недвижимости |
| 29.10.2017, 12:18 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Вариант I Задание 1 Раскройте вопрос: Затратный подход как один из методов оценки стоимости недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Предприниматель решил положить денежную сумму в размере 2 860 000 рублей на депозит сроком на 4 года под 15% годовых. Какая сумма будет накоплена на счете к окончанию четырехлетнего периода при ежегодном и ежемесячном начислении процентов? Задача 2.2 Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 $. На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 м2и гараж площадью 250 м2. Стоимость воспроизводства 1м2 дома составляет 40 $, а 1 м2гаража – 18 $. Общий устранимый физический износ равен 12 000 $, неустранимый физический износ – 6 000 $, устранимый функциональный износ составляет 4 500 $. Задача 2.3 Оценщику следует оценить поправку на наличие камина. В таблицу 1 заносится необходимая информация о четырех продажах. Парные продажи, используемые для определения поправки на камин, представлены в таблице 1. Таблица 1 – Данные парных продаж домов с/без камина
Установленная поправка на наличие камина составляет: А) $1 750. В) $1 850. С) $1 600. Задача 2.4 Определить НЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми, законодательно разрешенными и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания. Таблица 2 – Характеристики вариантов возможного использования помещения
Задача 2.5 Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.
Вариант II Задание 1 Раскройте вопрос: Сравнительный (рыночный) подход как один из методов оценки стоимости недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Инвестор собирается приобрести квартиру, которая стоит 1 000 000 рублей. Сколько будет стоить эта квартира через пять лет, если ежегодное увеличение стоимости составит 5%? Задача 2.2 Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка – 12%. Задача 2.3 На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А – административного здания, вариант Б – офисного здания, вариант С – торгового комплекса. Вариант А Стоимость строительства административного здания – 420 000 $. Срок эксплуатации – 50 лет. Ставка дохода – 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли – 0,102. Чистый операционный доход в год равен 70 000 $. Вариант Б Стоимость строительства офисного здания – 460 000 $. Срок эксплуатации – 50 лет. Ставка дохода – 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли – 0,102. Чистый операционный доход в год равен 85 000 $. Вариант С. Стоимость строительства торгового комплекса – 625 000 $. Срок эксплуатации – 50 лет. Ставка дохода – 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли – 0,102. Чистый операционный доход в год равен 110 000 $. Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка. Задача 2.4 Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб. Продолжительность экономической жизни сооружения – 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу. Задача 2.5 Инвестор рассчитывает перепродать объект недвижимости через 5 лет за 14 850 000 рублей. Какую максимальную сумму он может заплатить за объект сегодня, если в результате перепродажи этого объекта инвестор рассчитывает получить на вложенный капитал 14-процентный годовой доход?
Вариант III Задание 1 Раскройте вопрос: Доходный подход как один из методов оценки стоимости недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Предприниматель приобретает помещение магазина за 9 750 000 рублей. Для этого он взял кредит в банке на 4 года под 15% годовых. Выплаты в счет погашения кредита должны производиться ежегодно. Определить сумму ежегодных выплат в счет погашения. Задача 2.2 Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 40 соток. Планируется разбить данный массив на 4 участка по 10 соток каждый. Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 $ (30 000 $ за один участок). Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят ($): прямые издержки на освоение – 35 000; управление, охрана, контроль – 5 000; накладные расходы – 10 000; прибыль подрядчика – 13 000; издержки по продаже – 4 000; текущие расходы (налоги, страхование) – 5 000; прибыль застройщика – 18 000. Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца.Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%. Задача 2.3 Имеются следующие данные: Таблица 1 – Данные парных продаж домов с/без мезонина
Затраты на пристройку мезонина составляют $12 000. Корректировка на наличие мезонина составит: А) 7 500. Б) 8 000. В) 12 000. Г) 32 500. Задача 2.4 Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на три колонки. Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 $. Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина; чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов; срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет; возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу. С учетом затрат времени на пересмену персонала и текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году. Планируемый доход на инвестиции составляет 16%. Задача 2.5 Частная фирма получила кредит в сумме 5 800 000 рублей на 4 года под 25% годовых на условиях ежегодной выплаты только процентов. Какую сумму организации необходимо ежегодно откладывать на отдельный счет, чтобы к концу срока кредитования накопить сумму для выплаты основного долга, если банк предлагает 18% годовых?
Вариант IV Задание1 Раскройте вопрос: Технология оценки стоимости объектов недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн руб. куплен в рассрочку на 5 лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга? Задача 2.2 Вас попросили оценить стоимость театра на 500 мест. На том же рынке недавно продано 3 сопоставимых объекта: Таблица 1 – Данные по объектам - аналогам
А) $225 500. В) $250 000. С) $252 500. Задача 2.3 Оценить стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн руб. в год. Однако,в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной стоимости на дату оценки. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал определить по методу Ринга. Задача 2.4 Имеются три банка. В банке А ставка процента равна 8,2% годовых, которые начисляются 1 раз в год, в банке Б – 8% годовых, начисляемых 1 раз в квартал, и в банке В – 7,8% годовых, начисляемых ежемесячно. Вы планируете положить в банк 1000 у.е. на 5 лет. Какой банк в конце срока выдаст Вам наибольшую сумму? Изменится ли ваш выбор, если срок увеличить до 10 лет? Задача 2.5 Получен кредит 150 000$ под 11% на 15 лет при условии ежемесячных выплат. Какова сумма ежемесячных выплат? Какая часть суммы кредита будет погашена к концу седьмого года?
Вариант V Задание 1 Раскройте вопрос: Принципы оценки объектов недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Определите стоимость объекта недвижимости, если известна информация по сопоставимому объекту, проданному за 50 000 $: Таблица 1 – Значения поправок по различным факторам
Задача 2.2 Для того чтобы приобрести объект недвижимости через 1 год, предприниматель решил оформить вклад в банк с ежемесячными взносами по 240 000 рублей. Какой суммой будет располагать предприниматель к концу года при 18-процентной годовой ставке по вкладу, если взносы будут осуществляться в конце каждого месяца? Задача 2.3 Получен кредит 150 000$ под 11% на 15 лет при условии ежемесячных выплат. Какова сумма ежемесячных выплат? Какая часть суммы кредита будет погашена к концу седьмого года? Задача 2.4 Супруги Смит намерены скопить в течение пяти лет 10 000$, депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 10%, процент будет начисляться каждый месяц. Каким должен быть месячный депозит? Задача 2.5 Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Вариант 1 – большой супермаркет. Ежегодный валовой доход оценивается в 7,5 млн руб., потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны 2,4 млн руб., резерв на замещение – 120 тыс. руб. Стоимость строительства зданий и сооружений 25,5 млн руб., коэффициент капитализации для них 17%. Вариант 2 – бизнес-центр. Ежегодный валовой доход оценивается в 14,0 млн руб., потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 7%. Операционные расходы будут равны 4,4 млн руб., резерв на замещение – 450 тыс. руб. Стоимость строительства зданий и сооружений 43,5 млн руб., коэффициент капитализации для них 18%. Коэффициент капитализации для земли 10%.
Вариант VI Задание 1 Раскройте вопрос: Виды и факторы стоимости объектов недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Имеются следующие данные о продажах индивидуальных жилых домов (таблица 1). Таблица 1 – Данные об объектах - аналогах
Найти корректировку ($) на: 1) разницу в площади; 2) наличие мезонина; 3) наличие бассейна. Задача 2.2 Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную ниже информацию: Объект продан за 120 000 д.е. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 30 000 д.е. Информация, полученная от службы анализа затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 д.е. Задача 2.3 Требуется определить величину ежегодных накоплений на равноценную замену существующего здания, обеспечивающего доход на уровне 14%, при условии, что к концу срока его экономической жизни (через 8 лет) затраты на его замену составят 10 000$. Задача 2.4 Госпожа Браун только что заплатила 100$ за опцион на покупку земли. Опцион дает ей право приобрести собственность за 10 000$ по истечении двух лет. Уже выплаченные за опцион 100$ не будут включены в цену покупки. Какую сумму сегодня должна положить госпожа Браун в банк, выплачивающий 10% годовых при ежемесячном накоплении с тем, чтобы через два года остаток составил 10 000$? Задача 2.5 Определить вариант НЭИ земельного участка как свободного для трех законодательно разрешенных, физически осуществимых и финансово доступных вариантов застройки участка. В таблице 1 рассматривается строительство торгового центра, здания спорткомплекса и жилого дома. Таблица 2 – Данные для определения варианта НЭИ свободного земельного участка
Вариант VII Задание 1 Раскройте вопрос: Регулирование оценочной деятельности Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб./м2; в спальном районе – 128 000 руб./м2; рядом с промзоной – 115 000 руб./м2. Определить коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполнить таблицу 1 корректировок: Таблица 1 – Корректировки стоимости в зависимости от местоположения объекта
Задача 2.2 Стоимость земли, купленной за 20 000 $, повышается на 15% в год (по сложному проценту). Сколько она будет стоить через пять лет без учета налогов, страховых сборов и торговых расходов? Задача 2.3 Земельный спекулянт рассчитывает, что через четыре года массив площадью 100 акров может быть продан предпринимателю, осваивающему землю для последующей перепродажи, за 10 000 $ за акр. Какая сегодняшняя цена позволит спекулянту получить 15 %-ный годовой доход (по сложному проценту) без учета затрат, связанных с удержанием и продажей земли? Задача 2.4 Какова текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающего выплату 1 000$ в конце каждого года на протяжении 25 лет? Ставка дисконта равна 10%. Задача 2.5 Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную ниже информацию: Объект продан за 80 000 д.е. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 20 000 д.е. Информация, полученная от службы анализа затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 000 д.е.
Вариант VIII Задание 1 Раскройте вопрос: Классификация рынка недвижимости, его структура и участники Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 $. Имеются данные по 3 недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями: Таблица 1 – Данные стоимости и дохода объектов - аналогов
Задача 2.2 Рассчитать будущую стоимость платежей к концу 9 месяца, если платежи поступают ежемесячно в размере 4 000. Ставка дохода 11%. Задача 2.3 Какую сумму следует вносить на счет в конце каждого месяца, если необходимо вернуть вложенный капитал 35 000 в течение 5 лет? Ставка 12% годовых. Задача 2.4 Определить накопительную сумму через 8 лет. Сумма 20 000 депонируется под 10% с начислением в конце года. Задача 2.5 Какова общая расчетная стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 м2 с затратным подходом? Таблица 2 – Характеристики объекта недвижимости
Вариант IX Задание 1 Раскройте вопрос: Оценка стоимости земельной недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Оценить стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы чистые операционные доходы в тыс. руб.: 1-й год – 700; 2-й – 1100; 3-й – 1300; 4-й – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка – 8%; премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%; премия за низкую ликвидность – 1,5%; премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Задача 2.2 Организация планирует провести капитальный ремонт здания через 6 лет. Для этого ежемесячно (в начале каждого месяца) организация кладет деньги на банковский депозит на условиях 12,8% годовых. Сумма ежемесячного платежа 96 000 рублей. Какую сумму за указанный период удастся накопить для проведения ремонта? Задача 2.3 В настоящее время стоимость объекта коммерческой недвижимости составляет 11 450 000 рублей. Через несколько лет он будет перепродан за 23 540 000 рублей. Определить, через какой период должен быть перепродан объект, если требуемая годовая ставка дохода равна 14,5%, а единственным доходом от объекта является его перепродажа? Задача 2.4 На текущую дату коммерческий объект недвижимости предлагается к продаже по цене 12 350 000 рублей. По прогнозам аналитиков, рыночная стоимость этого объекта через 4 года составит 25 900 000 рублей. Является ли выгодным для потенциального инвестора приобретение этого объекта, если ожидаемая им ставка дохода составляет 16% годовых, а текущие показатели доходов и издержек в период владения объектом не учитываются? Задача 2.5 Оцените сумму накопленного износа жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 м2, используя затратный подход: Таблица 1- Показатели для расчета износа
Вариант X Задание 1 Раскройте вопрос: Элементы финансовой математики в оценке стоимости недвижимости Задание 2 Решите следующие задачи: Задача 2.1 Рассчитать стоимость магазина как объекта коммерческой не-движимости с годовым чистым операционным доходом 4 500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости: Таблица 1- Данные по объектам - аналогам
Задача 2.2 Договор аренды офиса составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования. Арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в конце каждого месяца. Задача 2.3 В настоящее время производственный объект недвижимости предлагается к продаже по цене 19 680 000 рублей. По прогнозам аналитиков рыночная стоимость этого объекта через 5 лет составит 33 600 000 рублей. Является ли выгодным для потенциального инвестора приобретение этого объекта, если ожидаемая им ставка дохода составляет 15% годовых, а текущие показатели доходов и издержек по объекту в период владения им не учитываются? Задача 2.4 В настоящее время стоимость земельного участка составляет 1000 $, при уровне доходности 14%. Предполагается, что он будет продан через два года. При этом ни его характеристики, ни рыночные условия не изменятся. Какова будущая стоимость данного земельного участка? Задача 2.5 Оцените полную стоимость воспроизводства жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 м2, используя затратный подход: Таблица 2 – Данные по объекту жилой недвижимости для расчета стоимости воспроизводства
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
