Задачи, представленные в этой части пособия, охватывают все разделы курса «Оценка имущества» и разбиты на пять групп. Первая группа – задачи на применение методов доходного подхода (метод дисконтирования компонентов денежного потока); вторая – задачи на применение методов затратного подхода; третья – задачи на применение прямых методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости; четвёртая группа – задачи на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости и пятая группа задач – задачи на применение методов степенного и линейного коэффициентов «торможения» в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке машин и оборудования. В каждой из пяти групп представлены задачи с решениями (от одной до трёх задач) и десять задач для самостоятельного решения.

1. Задачи на применение методов доходного подхода

Задача 1Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие годовые доходы: 1,87 млн. руб.; 1,94 млн. руб.; 2,22 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,87 млн. руб. Ставка дисконтирования 17 %.

Задача 2Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие годовые доходы: 2,22 млн. руб.; 1,87 млн. руб.; 1,94 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,87 млн. руб. Ставка дисконтирования 17 %.

Задача 3Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,49 млн. руб. за 2-ой год; 3,33 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

Задача 4Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,85 млн. руб. за первую половину 1-го года; 2,49 млн. руб. за 2-ой год; 2,33 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 8,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

Задача 5Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,49 млн. руб. за 2-ой год; 3,33 млн. руб. за первую половину 3-го года. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

Задача 6Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,85 млн. руб. за 2-ой год; 1,85 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в середине 4-го года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 16 %.

Задача 7Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,2 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 4,4 млн. руб. за 2-ой год; 4,4 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 13,2 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

Задача 8Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,05 млн. руб. за первую половину 1-го года и 0,45 млн. руб. за вторую половину 1-го года;  2,10 млн. руб. за 2-ой год; 1,05 млн. руб. за первую половину 3-го года. Кроме этого, предполагается, что в середине третьего года объект будет продан за 4,20 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

Задача 9Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,05 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 2,10 млн. руб. за 2-ой год; 1,05 млн. руб. за первую половину 3-го года за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в середине третьего года объект будет продан за 4,20 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

Задача 10Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,2 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 4,4 млн. руб. за 2-ой год; 4,4 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце первого квартала третьего года объект будет продан за 13,2 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

2. Задачи на применение методов затратного подхода

Задача 1З. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 05.01.2003 за 122,1 тыс. руб.,  и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 134,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 103,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 75 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 12 лет. Инфляция по годам: 15,0%, 12,5%, 11,5%. Дата оценки 04.01.06.

Задача 2З.  Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 03.01.2002 за 112,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) в течение второго и третьего квартала 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 43,8 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 111,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 99,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 2002 – 15%, 2003 – 13%, 2004 – 11%, 2005 – 10%. Дата оценки 04.01.06.

Задача 3З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 99,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 134,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 103,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 85 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

Задача 4З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 122,1 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) в течение 2-ой половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 133,6 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 153,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 30 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

Задача 5З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.10.2003 за 122,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) в начале октября 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 53,8 тыс. руб.; 2) в июне – июле 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 123,4 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 123,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 40 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

Задача 6З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 112,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 63,6 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 114,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 193,8 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 66 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 8 лет. Инфляция по годам: 13,3%, 12,4%, 11,2%. Дата оценки 03.01.06.

Задача 7З.  Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 222 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 75 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 136 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 144 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 40 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13,7%, 12,8%, 11,6%. Дата оценки 05.01.06.

Задача 8З.  Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 162,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 64,8 тыс. руб.; 2) во вторую половину 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 135,5 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 134,5 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 60 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 8 лет. Инфляция по годам: 13,8%, 12,7%, 11,6%. Дата оценки 03.01.06.

Задача 9З.  Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 03.04.2003 за 111,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) 03.07.2003 возведён фундамент, затраты на который составили 43,8 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 141,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 99,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 13,1%, 12,2%, 11,3%. Дата оценки 04.01.06.

Задача 10З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 200 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 39,5 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 139,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 104 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 40 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 2003 – 13,6%, 2004 – 12,4%, 2005 – 11%, 2006 – 10%. Дата оценки 02.04.06.

3. Задачи на применение методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости

Для всех десяти задач, представленных ниже, коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро, является одинаковым и определяется из таблицы:

Задача 1С. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества – квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 2С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне С в 11 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 1 была произведена пять месяцев назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 3С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 9 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 3 была произведена три месяца назад, а темп повышения цен – 1,6 % в месяц:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 4С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне

Задача 5С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 6С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 7С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 2 была произведена три месяца назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 8С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 3 была произведена полгода назад, а темп повышения цен – 1,5 % в месяц:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 9С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 4 была произведена полгода назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

Задача 10С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 5 была произведена квартал назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

4. Задачи на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости

Задача 1П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 2П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 3П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 4П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 5П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 6П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 7П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 8П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 9П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Задача 10П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

5. Задачи на применение методов степенного и линейного коэффициентов «торможения» в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке машин и оборудования

Задача 1М. Рассчитать, используя метод степенного коэффициента «торможения», рыночную стоимость компьютерного винчестера (жёсткого диска) ёмкостью 40 Гб, если сопоставимый винчестер ёмкостью 80 Гб продают за 1900 руб., а ёмкостью 60 Гб – за 1326 руб.

Задача 2М. Рассчитать, используя метод степенного коэффициента «торможения», рыночную стоимость гидравлического пресса, который развивает максимальное давление 10 МПа, если на рынке сопоставимый пресс с давлением 7 МПа продают за 120 тыс. руб., а с давлением 12 МПа – за 147 тыс. руб.

Задача 3М. Рассчитать, используя метод степенного коэффициента «торможения», рыночную стоимость компьютерного монитора с диагональю 19  дюймов, если сопоставимый монитор с диагональю 17  дюймов продают за 7900 руб., а монитор с диагональю 20  дюймов – за 15200 руб.

Задача 4М. Рассчитать, используя метод степенного коэффициента «торможения», рыночную стоимость строительного подъёмного крана грузоподъёмностью 4 тонны, если сопоставимый кран (в том числе с такой же длиной стрелы) грузоподъёмностью 3 тонны стоит 370 тыс. руб., а грузоподъёмностью 5 тонн – 500 тыс. руб.

Задача 5М. Рассчитать, используя метод степенного коэффициента «торможения», рыночную стоимость строительного подъёмного крана с максимальным вылетом стрелы 12 м, если сопоставимый кран (в том числе с такой же грузоподъёмностью) с длиной стрелы 9 м стоит 410 тыс. руб., а с длиной стрелы 11 м – 520 тыс. руб. 

Задача 6М. Рассчитать, используя метод линейного коэффициента «торможения», рыночную стоимость танкера водоизмещением 60 тыс. тонн, если сопоставимый танкер водоизмещением 80 тыс. тонн стоит 490 млн. руб., а  водоизмещением 40 тыс. тонн – 360 млн. руб. 

Задача 7М. Рассчитать, используя метод линейного коэффициента «торможения», рыночную стоимость пассажирского автобуса вместимостью 108 пассажиров, если сопоставимый автобус вместимостью 123 пассажира стоит 4,1 млн. руб., а  вместимостью 86 пассажиров – 3,2 млн. руб. 

Задача 8М. Рассчитать, используя метод линейного коэффициента «торможения», рыночную стоимость брошюровочного автомата производительностью 60 книг в час, если сопоставимый автомат производительностью 80 книг в час стоит 60 тыс. руб., а  производительностью 120 книг в час – 80 тыс. руб. 

Задача 9М. Рассчитать, используя метод линейного коэффициента «торможения», рыночную стоимость ксерокса производительностью 3500 копий в месяц, если сопоставимый ксерокс производительностью 5000 копий в месяц стоит 50 тыс. руб., а  производительностью 4000 копий в месяц – 42 тыс. руб. 

Задача 10М. Рассчитать, используя метод линейного коэффициента «торможения», рыночную стоимость автомата для пересчёта денежных купюр производительностью 10 купюр в секунду, если сопоставимый автомат производительностью 8 купюр в секунду стоит 15 тыс. руб., а производительностью 6 купюр в секунду – 12 тыс. руб.