МФПУ, оценка стоимости недвижимости (практикум)

1. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость – 2%, премия за низкую ликвидность – 1%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

2. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость – 2%, премия за низкую ликвидность – 5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

3. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

4. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

5. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год – 800; 2-й год - 1200;  3-й год – 1400;  4-й год – 1450. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2 %, премия за низкую ликвидность – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

6. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 9%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 3%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

7. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 тыс. руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

8. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 140 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 130 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

9. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2015) площадью 50 кв.м..

10. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  120 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 90 тыс. руб./кв.м .

11.  Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Физический износ здания составляет 26%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

12. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 10 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания  не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.