Объем контрольной работы не менее 15 стандартных рукописных страниц. Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и практической.
Первая часть контрольной работы включает теоретический вопрос.
Во второй части работы приведены задачи по оценке рыночной стоимости недвижимости. Исходные данные принимать в соответствии с методическими указаниями.
Задача 1 – Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков.
Задача 2 – Определение стоимости объекта недвижимости с помощью ипотечно-инвестиционного анализа.
Выбор темы теоретического вопроса осуществляется студентами самостоятельно.
Выбор варианта исходных данных зависит от последней цифры номера зачетной книжки студента.
Теоретические вопросы:
1. Понятие недвижимости в российском и зарубежном законодательстве.
2. Юридическое понятие недвижимости.
3. Экономическое понятие недвижимости.
4. Жизненный цикл объекта недвижимости.
5. Рынок недвижимости – концептуальные основы.
6. Рынок недвижимости – основные участники.
7. Правовое поле рыночного оборота недвижимости в Российской Федерации.
8. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9. Правовое поле оценки недвижимости в Российской Федерации.
10.Система подрядных торгов (конкурсов) в Российской Федерации.
11.Процедура оценки объектов недвижимости.
12.Формирование отчета об оценке недвижимости.
13.Документооборот в оценке недвижимости.
14.Стандарты оценки в российском и зарубежном законодательстве.
15.Истоки методологических основ оценки недвижимости.
16.Цели и направления оценки недвижимости.
17.Принципы оценки недвижимости.
18.Виды стоимости недвижимости и сферы их применения.
19.Основные подходы к оценке недвижимости.
20.Затратный метод оценки недвижимости.
21.Методы расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости.
22.Виды и методы расчета обесценения (износа) объекта недвижимости.
23.Метод сравнения продаж в оценке недвижимости.
24.Виды и методы внесения стоимостных поправок (корректировок).
25.Доходные методы оценки недвижимости.
26.Расчет чистого операционного дохода.
27.Методы расчета ставок дисконтирования и капитализации для оценки недвижимости.
28.Предприятие (бизнес) как объект оценки.
29.Факторы стоимости предприятия.
30.Виды стоимости предприятия (бизнеса) и сферы их применения.
31.Корректировка финансовой отчетности для целей оценки бизнеса.
32.Элементы финансового анализа для целей оценки бизнеса.
33.Метод накопления активов в оценке бизнеса.
34.Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса.
35.Метод сравнения продаж в оценке бизнеса.
36.Ценовые мультипликаторы в оценке бизнеса.
37.Доходные методы в оценке бизнеса.
38.Фундаментальный и технический анализ в оценке бизнеса.
39.Методы построения ставок дисконтирования и капитализации для оценки бизнеса.
40.Согласование результатов оценки стоимости предприятия.
41.Финансирование операций с недвижимостью.
42.Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости.
43.Ипотечное кредитование: понятие и структура рынка.
44.Современное состояние рынка ипотеки в Российской Федерации.
45.Модели ипотечного кредитования.
46.Виды ипотечных кредитов и их характеристика.
47.Основные ипотечные показатели.
48.Ипотечно-инвестиционный анализ недвижимости.
49.Залоговая стоимость недвижимости: методы определения и сферы применения.
50.Оценка качества вторичных форм обеспечения кредита.
51.Налогообложение недвижимого имущества.
52.Налогообложение земельных участков.
53.Взаимосвязь оценки с налогообложением недвижимости.
54.Управление недвижимостью: задачи и принципы.
55.Система управления стоимостью предприятия.
56.Виды операций (сделок) с недвижимостью.
57.Земля как объект экономической оценки.
58.Правовое поле рыночного оборота земель в Российской Федерации.
59.Методы оценки земли.
60.Кадастровый учет и оценка земли.
61.Математическое и программное обеспечение оценочных работ.
Практическое задание
Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
|
№
|
Показатель
|
Вариант
|
|
|
|
1
|
2
|
3
|
4 |
5 |
|
1
|
Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.
|
300
|
310
|
320
|
330
|
340
|
|
2
|
Прогнозный период, лет
|
4
|
4
|
4
|
4
|
4
|
|
3
|
Ежегодный темп прироста арендной платы, %
|
8%
|
9%
|
10%
|
11%
|
12%
|
|
4
|
Площадь оцениваемого объекта, кв.м.
|
1000
|
1100
|
1200
|
1300
|
1400
|
|
Из нее сдается в аренду, %
|
15%
|
20%
|
25%
|
15%
|
20% |
|
5
|
Процент недозагрузки, %
|
|
|
|
|
|
|
1 год
|
|
25%
|
25%
|
25%
|
20%
|
25% |
|
2 год
|
|
20%
|
25%
|
20%
|
15%
|
20% |
|
3 год
|
|
15%
|
20%
|
20%
|
10%
|
15% |
|
4 год
|
|
10%
|
15%
|
15%
|
10%
|
15% |
|
постпрогнозный период
|
|
10%
|
15%
|
15%
|
15%
|
15% |
|
6
|
Период недозагрузки, месяцев в год
|
|
|
|
|
|
|
1 год
|
|
3
|
3
|
4
|
4
|
4 |
|
2 год
|
|
3
|
2
|
3
|
4
|
3 |
|
3 год
|
|
3
|
2
|
2
|
4
|
3 |
|
4 год
|
|
3
|
2
|
2
|
3
|
2 |
|
постпрогнозный период
|
|
3
|
2
|
2
|
3
|
2 |
|
7
|
Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода
|
3%
|
4%
|
5%
|
3%
|
4%
|
|
8
|
Площадь земельного участка, кв.м.
|
300
|
350
|
300
|
350
|
300
|
|
9
|
Ставка земельного налога, долл./кв.м.
|
2,5
|
2
|
2,5
|
2
|
2,5
|
|
10
|
Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора)
|
4
|
4
|
5
|
5
|
6
|
|
11
|
Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно)
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
|
12
|
Коэффициент земельного налогообложения на областной центр
|
2,4
|
2,4
|
2,4
|
2,4
|
2,4
|
|
13
|
Индекс роста МРОТ (ежегодно)
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
|
14
|
Ставка НДС, %
|
20,00%
|
20,00%
|
20,00%
|
20,00%
|
20,00%
|
|
15
|
Ставка налога на имущество, %
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
|
16
|
Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл.
|
1
|
1,2
|
1,5
|
1
|
1,2
|
|
17
|
Норма амортизации, % в год
|
1,00%
|
1,10%
|
1,20%
|
1,00%
|
1,10%
|
|
18
|
Срок жизни объекта в базовом периоде, лет
|
30
|
40
|
50
|
30
|
40
|
|
19
|
Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости
|
20,00%
|
30,00%
|
20,00%
|
30,00%
|
20,00%
|
|
затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период
|
|
20
|
Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода
|
20%
|
20%
|
25%
|
25%
|
20%
|
|
21
|
Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.
|
100
|
110
|
120
|
100
|
110
|
|
22
|
Срок ипотечного кредита, лет
|
12
|
10
|
10
|
12
|
10
|
|
23
|
Ставка процента по кредиту, % в год
|
10,00%
|
7,00%
|
5,00%
|
10,00%
|
7,00%
|
|
24
|
Ставка налога на прибыль, %
|
24,00%
|
24,00%
|
24,00%
|
24,00%
|
24,00%
|
|
25
|
Безрисковая ставка процента, %
|
15,00%
|
16,00%
|
17,00%
|
18,00%
|
19,00%
|
|
26
|
Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев
|
2
|
3
|
2
|
3
|
2
|
|
27
|
Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %
|
3,00%
|
3,50%
|
4,00%
|
3,00%
|
3,50%
|
|
28
|
Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет
|
5
|
10
|
5
|
10
|
5
|
|
29
|
Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет
|
10
|
5
|
10
|
5
|
10
|
|
30
|
Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет
|
|
Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом
|
|
|
Реверсия рассчитывается по модели Гордона
|
|
|
Прочие факторы не учитываются
|
|
Продолжение
|
№
|
Показатель
|
Вариант
|
|
|
|
6
|
7
|
8
|
9 |
10 |
|
1
|
Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.
|
350
|
360
|
370
|
380
|
390
|
|
2
|
Прогнозный период, лет
|
4
|
4
|
4
|
4
|
4
|
|
3
|
Ежегодный темп прироста арендной платы, %
|
8%
|
9%
|
10%
|
11%
|
12%
|
|
4
|
Площадь оцениваемого объекта, кв.м.
|
1500
|
1600
|
1700
|
1800
|
1900
|
|
Из нее сдается в аренду, %
|
25%
|
15%
|
20%
|
25%
|
15% |
|
5
|
Процент недозагрузки, %
|
|
|
|
|
|
|
1 год
|
|
25%
|
25%
|
20%
|
25%
|
25% |
|
2 год
|
|
20%
|
25%
|
15%
|
20%
|
20% |
|
3 год
|
|
15%
|
25%
|
10%
|
15%
|
15% |
|
4 год
|
|
10%
|
25%
|
10%
|
15%
|
10% |
|
постпрогнозный период
|
|
10%
|
25%
|
10%
|
15%
|
10% |
|
6
|
Период недозагрузки, месяцев в год
|
|
|
|
|
|
|
1 год
|
|
4
|
3
|
2
|
4
|
3 |
|
2 год
|
|
4
|
2
|
2
|
3
|
2 |
|
3 год
|
|
3
|
2
|
2
|
2
|
2 |
|
4 год
|
|
3
|
2
|
2
|
2
|
1 |
|
постпрогнозный период
|
|
3
|
1
|
2
|
2
|
1 |
|
7
|
Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода
|
5%
|
3%
|
4%
|
5%
|
3%
|
|
8
|
Площадь земельного участка, кв.м.
|
350
|
300
|
350
|
300
|
350
|
|
9
|
Ставка земельного налога, долл./кв.м.
|
2
|
2,5
|
2
|
2,5
|
2
|
|
10
|
Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора)
|
6
|
7
|
7
|
8
|
8
|
|
11
|
Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно)
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
|
12
|
Коэффициент земельного налогообложения на областной центр
|
2,4
|
2,4
|
2,4
|
2,4
|
2,4
|
|
13
|
Индекс роста МРОТ (ежегодно)
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
1,1
|
|
14
|
Ставка НДС, %
|
20,00%
|
20,00%
|
20,00%
|
20,00%
|
20,00%
|
|
15
|
Ставка налога на имущество, %
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
|
16
|
Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл.
|
1,5
|
1
|
1,2
|
1,5
|
1
|
|
17
|
Норма амортизации, % в год
|
1,20%
|
1,00%
|
1,10%
|
1,20%
|
1,00%
|
|
18
|
Срок жизни объекта в базовом периоде, лет
|
50
|
30
|
40
|
50
|
30
|
|
19
|
Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости
|
30,00%
|
20,00%
|
30,00%
|
20,00%
|
30,00%
|
|
затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период
|
|
20
|
Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода
|
20%
|
25%
|
25%
|
20%
|
20%
|
|
21
|
Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.
|
120
|
100
|
110
|
120
|
100
|
|
22
|
Срок ипотечного кредита, лет
|
10
|
12
|
10
|
10
|
12
|
|
23
|
Ставка процента по кредиту, % в год
|
5,00%
|
10,00%
|
7,00%
|
5,00%
|
10,00%
|
|
24
|
Ставка налога на прибыль, %
|
24,00%
|
24,00%
|
24,00%
|
24,00%
|
24,00%
|
|
25
|
Безрисковая ставка процента, %
|
20,00%
|
21,00%
|
22,00%
|
23,00%
|
24,00%
|
|
26
|
Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев
|
3
|
2
|
3
|
2
|
3
|
|
27
|
Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %
|
4,00%
|
3,00%
|
3,50%
|
4,00%
|
3,00%
|
|
28
|
Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет
|
10
|
5
|
10
|
5
|
10
|
|
29
|
Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет
|
5
|
10
|
5
|
10
|
5
|
|
30
|
Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет
|
|
Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом
|
|
|
Реверсия рассчитывается по модели Гордона
|
|
|
Прочие факторы не учитываются
|
|
Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.
|
№
|
Показатель
|
Вариант
|
|
|
|
1
|
2
|
3
|
4 |
5 |
|
1
|
Потенциальный валовый доход, тыс. долл.
|
100
|
95
|
90
|
85
|
120
|
|
2
|
Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода
|
0%
|
2%
|
0%
|
2%
|
0%
|
|
3
|
Прочие доходы, тыс. долл.
|
1
|
1
|
2
|
2
|
1
|
|
4
|
Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода
|
2%
|
0%
|
2%
|
0%
|
2%
|
|
5
|
Ипотечный кредит, тыс. долл.
|
480
|
520
|
560
|
600
|
640
|
|
6
|
Срок амортизации ипотеки, лет
|
30
|
31
|
32
|
33
|
26
|
|
7
|
Ставка процента по ипотеке, % в год
|
10%
|
11%
|
12%
|
13%
|
10%
|
|
8
|
Ставка дисконтирования, %
|
15%
|
16%
|
17%
|
18%
|
19%
|
|
9
|
Предполагаемый год продажи собственности
|
25
|
26
|
27
|
28
|
21
|
|
10
|
Ежегодный прирост стоимости, %
|
0%
|
1%
|
2%
|
3%
|
0%
|
|
11
|
Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.
|
600
|
650
|
700
|
750
|
800
|
Продолжение
|
№
|
Показатель
|
Вариант
|
|
|
|
6
|
7
|
8
|
9 |
10 |
|
1
|
Потенциальный валовый доход, тыс. долл.
|
115
|
110
|
105
|
80
|
75
|
|
2
|
Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода
|
2%
|
0%
|
2%
|
0%
|
2%
|
|
3
|
Прочие доходы, тыс. долл.
|
1
|
2
|
2
|
1
|
1
|
|
4
|
Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода
|
0%
|
2%
|
0%
|
2%
|
0%
|
|
5
|
Ипотечный кредит, тыс. долл.
|
680
|
720
|
760
|
400
|
440
|
|
6
|
Срок амортизации ипотеки, лет
|
27
|
28
|
29
|
16
|
17
|
|
7
|
Ставка процента по ипотеке, % в год
|
11%
|
12%
|
13%
|
10%
|
11%
|
|
8
|
Ставка дисконтирования, %
|
20%
|
21%
|
22%
|
15%
|
16%
|
|
9
|
Предполагаемый год продажи собственности
|
22
|
23
|
24
|
11
|
12
|
|
10
|
Ежегодный прирост стоимости, %
|
1%
|
2%
|
3%
|
1%
|
2%
|
|
11
|
Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.
|
850
|
900
|
950
|
500
|
550
|
|
