СГУГиТ, девелопмент (контрольная работа)
Узнать стоимость этой работы
03.10.2017, 21:17

Контрольная работа выполняется на тему: «Оценка эффективности девелопмента (вариант № …) и состоит из трех частей – одной теоретической и двух расчетно- практических. Вариант выбирается по номеру студента в алфавитном списке группы либо по номеру зачетной книжки. Структура работы содержится в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Структура контрольной работы

Название раздела

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

СОДЕРЖАНИЕ

ЧАСТЬ 1. Теоретико-правовые основы девелопмента в РФ

1.1 Недвижимость как объект девелопмента

1.2 Законодательство РФ, регламентирующее девелоперскую деятельность

1.3 Вопрос по варианту

ЧАСТЬ 2. Расчет основных экономических показателей по инвестиционному проекту развития недвижимости

2.1 Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта развития недвижимости

2.2 Расчет чистой приведенной стоимости проекта

2.3 Расчет сроков окупаемости проектов

2.4 Построение графика жизненного цикла финансовых результатов проекта

2.5 Расчет индекса рентабельности инвестиций

2.6 Расчет внутренней нормы доходности

2.7 Общие выводы о целесообразности реализации проекта

ЧАСТЬ 3. Оценка риска при портфельном управлении недвижимостью

3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных

3.2 Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля недвижимости

3.3 Оценка общего риска портфельного управления

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Для выполнения третьего параграфа первой главы необходимо воспользоваться таблицей 1.2.

Таблица 1.2 – Вопрос для параграфа 1.3

№ варианта

Вопрос

1

Профессиональные участники процесса девелопмента

2

Понятие и функции девелопера

3

Принципы девелопмента

4

Виды эффективности девелопмента

5

Этапы девелопмента

6

Управление рисками в девелопменте

7

Жизненный цикл недвижимости

8

Особенности девелопмента в различных сегментах рынка недвижимости

9

Виды девелопмента

10

Основные черты проектов развития недвижимости

11

Предынвестиционная стадия проекта девелопмента

12

Стадия проектирования в девелопменте

13

Управление строительством при реализации проекта девелопмента

14

Стадия реализации в девелопменте

15

Технический анализ девелоперского проекта

16

Финансовый анализ девелоперского проекта

17

Коммерческий анализ девелоперского проекта

18

Организационный анализ девелоперского проекта

19

Социальный анализ девелоперского проекта

20

Экологический анализ девелоперского проекта

21

Экономический анализ девелоперского проекта

22

Разновидности рисков в проектах по развитию недвижимости

23

Способы управления рисками на этапах девелопмента

24

Страхование недвижимости

25

Актуальные проблемы девелопмента и пути их решения

26

Факторы, оказывающие влияние на стоимость девелоперских проектов

27

Налогообложение проектов девелопмента

28

Девелопмент рекреационной недвижимости

29

Промышленный девелопмент

 

II ПРИМЕР РАСЧЕТОВ ИЗ ВТОРОЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Для выполнения расчетов во второй части следует воспользоваться следующими исходными данными:

Чистая прибыль CFin

3 год = 105 + № варианта млн. руб.;

4 год = 255 + № варианта млн. руб.;

5 год = 455 + № варианта млн. руб.;

6 год = 105 + № варианта млн. руб.

Капитальные вложения CFo

1 год = 105 + № варианта млн. руб.;

2 год = 305 + № варианта млн. руб.

Эксплуатационные издержки CFof

3 год = 35 + № варианта млн. руб.;

4 год = 40 + № варианта млн. руб.;

5 год = 45 + № варианта млн. руб.;

6 год = 50 + № варианта млн. руб.

Ставка дисконтирования d = 5 + № варианта %.

Постановка задачи по разработке инвестиционного проекта развития недвижимости

Рассматривается инвестиционный проект развития недвижимости, который характеризуется показателями, представленными в таблице 2.1. В качестве демонстрационного варианта взят 30.

Таблица 2.1 – Исходные расчетные данные инвестиционного проекта развития недвижимости

Срок реализации проекта

1

2

3

4

5

6

Результаты/чистая прибыль (CFin), млн. руб.

0

0

135

285

485

135

Затраты:

 

 

 

 

 

 

Капитальные вложения (C0),  млн. руб.

135

335

0

0

0

0

Эксплуатационные издержки (CFof), млн. руб.

0

0

65

70

75

80

Определить основные показатели эффективности инвестиционного проекта развития недвижимости:

1) общий финансовый итог от реализации проекта: простой бухгалтерский и с учетом временного фактора;

2) срок окупаемости проекта простой и с учетом временного фактора;

3) построить график жизненного цикла проекта;

4) индекс рентабельности инвестиций;

5) внутреннюю норму доходности проекта;

При расчетах принять требуемый уровень доходности капитала для инвестора равным d = 35 % (ставка дисконтирования).

Расчет чистой приведенной стоимости проекта

Чистая приведенная стоимость (NPV) – показатель, позволяющий принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Рассчитывается как сумма дисконтированных значений потока платежей, приведенных к сегодняшнему дню. Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к текущему моменту времени по определенной ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования рассчитывается на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Расчет чистой приведенной стоимости осуществляется в таблице 2.2

Таблица 2.2 – Расчет чистой приведенной стоимости

ni

Денежные притоки (CFin)

Денежные оттоки (CFof), в том числе

Финансовые результаты простые бухгалтерские

Коэффициент дисконтирования

Финансовые результаты дисконтированные

Капитальные вложения (C0)

Прочие эксплуатационные затраты

Финансовый итог, доход

CF = CFin - CFof

Накопительный доход

(∑CF)

PVi = CF*коэффициент дисконтирования

∑PVi

1

0

135

0

-135

-135

0,741

-100,0

-100,0

2

0

335

0

-335

-470

0,549

-183,8

-283,8

3

135

0

65

135

-335

0,406

54,9

-228,9

4

285

0

70

285

-50

0,301

85,8

-143,1

5

485

0

75

485

435

0,223

108,2

-35,0

6

135

0

80

135

570

0,165

22,3

-12,7

Расчет сроков окупаемости проекта

Срок окупаемости проекта – число лет, необходимых для полного возмещения инвестиций за счет доходов от текущей деятельности и перепродажи объекта.

Простой срок окупаемости проекта (PP) рассчитывается по финансовым простым бухгалтерским результатам, а дисконтированный срок окупаемости проекта (DPP)  - по дисконтированным финансовым результатам. В общем виде формула расчета выглядит следующим образом:

PP (DPP) = число лет, предшествующих году окупаемости (ni) + невозмещенная стоимость на начало года окупаемости (∑CF или ∑PVi) / денежный поток в год окупаемости (CF или PVi)

PP = 4 года + 50/485 = 4,1 года или 4 года и 38 дней

С учетом дисконтирования рассматриваемый проект в прогнозный период не окупается, так как значение NPV не достигает положительного значения.

Построение графика жизненного цикла финансовых результатов проекта

Жизненный цикл проекта показывает весь процесс разработки и реализации проекта и связанные с ним денежные потоки по временным периодам. График строится по сумме денежных потоков (простых или дисконтированных) на конец каждого года реализации проекта, как показано на рисунке 2.1...

Расчет индекса рентабельности инвестиций

Индекс рентабельности показывает отдачу инвестиционных вложений в проект и рассчитывается как отношение доходов к инвестициям на реализацию проекта.

Расчет индекса рентабельности инвестиций без дисконтирования:

PI = (135 + 285 + 485 + 135) / (135 + 335) = 1040 / 470 = 2,21.

Расчет индекса рентабельности инвестиций без дисконтирования:

DPI = (54,9 + 85,8 + 108,2 + 22,3) / (100 + 183,8) = 271,2 / 283,8 = 0,96.

Расчет внутренней нормы доходности

Внутренняя норма (ставка) доходности (IRR) – это ставка дисконтирования, которая приравнивает сумму дисконтированных денежных потоков к величине инвестиций и обеспечивает нулевое значение чистой приведенной стоимости (NPV). IRR может быть рассчитана вручную путем подстановки в формулу NPV измененной ставки дисконтирования, пока показатель не примет нулевое значение. Также IRR может быть посчитана в программе MS EXEL:

1) создать массив из денежных потоков [CF0;CF6];

2) выбрать пустую ячейку и финансовую формулу =ВСД;

3) сделать ссылку на массив;

4) программа выдаст значение показателя.

Для  рассматриваемого  проекта  значение  IRR  было  посчитано  в  MS EXEL и составило 33 %.

Общие выводы о целесообразности реализации проекта

Для того, чтобы сделать окончательный вывод о целесообразности реализации того или иного проекта, нужно проанализировать значения показателей, рассчитанных выше, по критериям ниже.

Показатель NPV:

NPV > 0 – приведенные затраты на реализацию проекта меньше приведенных доходов, значит проект прибыльный;

NPV = 0 – приведенные затраты на реализацию проекта равны приведенным доходам, значит проект ни прибыльный, ни убыточный;

NPV < 0 – приведенные затраты на реализацию проекта больше приведенных доходов, значит проект убыточный.

Показатель PI (DPI):

PI (DPI): > 1 – проект прибыльный, есть отдача на инвестиционные вложения;

PI (DPI) < 1 – проект убыточный, доходы не покрывают инвестиции.

Значение IRR должно быть как можно больше значения используемой для расчетов ставки дисконтирования, а проект должен окупаться в прогнозном периоде.

В таблице 2.3 сведены значения расчетных показателей эффективности проекта.

Таблица 2.3 – Показатели эффективности реализации проектов

Показатели

Простой бухгалтерский результат

Результат с учетом дисконтирования

Суммарный финансовый итог проекта, млн. руб.

+570

-12,7

Срок окупаемости проекта, лет

4,1

не окупается

Индекс рентабельности инвестиций

2,21

0,96

Внутренняя норма доходности, %

-

33

С позиции требуемой инвестором ставки доходности 35 %, проект следует отвергнуть. Все расчетные показатели, учитывающие временной фактор (т. е. с использованием методов дисконтирования), не соответствуют необходимым значениям критериев.

Чистая приведенная стоимость (NPV) имеет отрицательное значение, т.е. доходы от проекта, не покрывают инвестиции в нужном объеме и в прогнозном периоде проект не окупается. Индекс рентабельности (DPI) меньше единицы, т.е отдача на 1 денежную единицу инвестиций составляет 96 коп. Величина внутренней ставки доходности (IRR) свидетельствует о том, что нулевое значение чистой приведенной стоимости (т.е. когда проект станет ни прибыльным, и ни убыточным) будет достигнуто, если инвестор снизит свои ожидания до 33 % доходности проекта.

В конечном итоге решение о реализации проекта будет принимать инвестор, и однозначного вывода сделать по расчетам нельзя. Если посмотреть на жизненный цикл проекта, то становится видно, что проект находится на грани окупаемости. Если инвестор согласится увеличить горизонт планирования и / или посчитает приемлемой ставку доходности менее 33 %, то данный проект можно будет реализовывать. Тем более  что простой бухгалтерский результат проекта свидетельствует  о его большом потенциале.

 

III ПРИМЕР РАСЧЕТОВ ИЗ ТРЕТЕЙ ЧАСТИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Для выполнения расчетов в третьей части следует воспользоваться следующими исходными данными из таблицы 3.1.

Таблица 3.1 – Исходные данные по оценке уровня риска управления портфелем недвижимости (I – торговая;  II  - офисная; III – складская)

№ варианта

Тип недвижимости (j)

Уровень ликвидности Lj

Ставка доходности Dj

Уровень стабильности Cj

Удельный вес активов в портфеле zj, %

оценка

удельный вес, %

оценка

удельный вес, %

оценка

удельный вес, %

1-5

I

0,8

35

0,7

35

0,8

30

20

II

0,6

40

0,4

10

0,7

50

60

III

0,5

80

0,6

10

0,6

10

20

6-10

I

0,7

10

0,5

20

0,4

70

21

II

0,4

20

0,3

20

0,8

60

61

III

0,6

30

0,9

30

0,3

40

18

11-15

I

0,8

11

0,7

21

0,8

68

22

II

0,7

21

0,4

21

0,6

58

62

III

0,6

31

0,6

31

0,5

38

16

16-20

I

0,2

12

0,8

22

0,7

66

23

II

0,7

22

0,6

22

0,4

56

63

III

0,8

32

0,4

32

0,6

36

14

21-25

I

0,1

13

0,5

23

0,9

64

24

II

0,3

23

0,6

23

0,8

54

64

III

0,4

34

0,7

34

0,5

32

12

26-30

I

0,4

14

0,8

24

0,6

62

25

II

0,6

24

0,7

24

0,7

52

65

III

0,4

35

0,9

35

0,7

30

10

31

I

0,9

15

0,6

25

0,6

60

26

II

0,6

25

0,7

25

0,7

50

66

III

0,5

36

0,9

36

0,7

28

8

Под управлением портфелем недвижимости понимается совокупность процессов формирования и реализации управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов.

Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных

Требуется оценить уровень риска портфеля недвижимости, Для оценки параметров риска используется шкала от 0 до 1. В качестве демонстрационного варианта используется номер 31.

Управляющий располагает следующими данными согласно таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Исходные данные для расчета риска управления портфелем

Тип недвижимости (j)

Уровень ликвидности Lj

Ставка доходности Dj

Уровень стабильности Cj

Удельный вес активов в портфеле zj

оценка

удельный вес

оценка

удельный вес

оценка

удельный вес

1

Торговая недвижимость

0,9

15

0,6

25

0,6

60

26

2

Офисная недвижимость

0,6

25

0,7

25

0,7

50

66

3

Складская недвижимость

0,5

36

0,9

36

0,7

28

8

Расчет суммарных рисков управления по активам портфеля недвижимости

Суммарный риск недвижимости активов портфеля по торговой недвижимости:

R1 = 0,9 * 0,15 + 0,6 * 0,25 + 0,6 * 0,6 = 0,645

Суммарный риск недвижимости активов портфеля по офисной недвижимости:

R2 = 0,6 * 0,25 + 0,7 * 0,25 + 0,7 * 0,5 = 0,675

Суммарный риск недвижимости активов портфеля по складской недвижимости:

R3 = 0,5 * 0,36 + 0,9 * 0,36 + 0,7 * 0,28 = 0,700

Оценка общего риска портфельного управления

Общий риск портфельного управления недвижимостью рассчитывается как средневзвешенное значение суммарных рисков с учетом удельного веса активов в портфеле:

R0 =  R1*z1 + R2*z2 + R3*z3

R0 = 0,645 * 0,26 +0,675 * 0,66 + 0,700 * 0,08 = 0,669 (70 %)

Результаты расчета общего риска содержатся в таблице 3.3

Таблица 3.3 – Результаты расчета

Тип недвижимости j

Величина риска портфельного актива j, Rj

Общий риск портфеля, R0

1

Торговая недвижимость

0,645

0,669

2

Офисная недвижимость

0,675

3

Складская недвижимость

0,700

Портфель недвижимости состоит из трех активов, где наибольшую долю занимает офисная недвижимость. С точки зрения эксперта для торговой и офисной недвижимости  наибольшую значимость имеет уровень стабильности получения доходов, а для складской недвижимости в равной степени – уровень ликвидности и ставка доходности. Суммарный риск управления портфелем недвижимости, рассчитанный с использованием экспертных оценок, высокий (около 70 %).



Узнать стоимость этой работы



АЛФАВИТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ ПО ВУЗАМ
Найти свою работу на сайте
АНАЛИЗ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Курсовые и контрольные работы
БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ, АНАЛИЗ И АУДИТ
Курсовые, контрольные, отчеты по практике
ВЫСШАЯ МАТЕМАТИКА
Контрольные работы
МЕНЕДЖМЕНТ И МАРКЕТИНГ
Курсовые, контрольные, рефераты
МЕТОДЫ ОПТИМАЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ, ТЕОРИЯ ИГР
Курсовые, контрольные, рефераты
ПЛАНИРОВАНИЕ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ
Курсовые, контрольные, рефераты
СТАТИСТИКА
Курсовые, контрольные, рефераты, тесты
ТЕОРИЯ ВЕРОЯТНОСТЕЙ И МАТ. СТАТИСТИКА
Контрольные работы
ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ
Курсовые, контрольные, рефераты
ЭКОНОМЕТРИКА
Контрольные и курсовые работы
ЭКОНОМИКА
Курсовые, контрольные, рефераты
ЭКОНОМИКА ПРЕДПРИЯТИЯ, ОТРАСЛИ
Курсовые, контрольные, рефераты
ГУМАНИТАРНЫЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Курсовые, контрольные, рефераты, тесты
ДРУГИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Курсовые, контрольные, рефераты, тесты
ЕСТЕСТВЕННЫЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Курсовые, контрольные, рефераты, тесты
ПРАВОВЫЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Курсовые, контрольные, рефераты, тесты
ТЕХНИЧЕСКИЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Курсовые, контрольные, рефераты, тесты
РАБОТЫ, ВЫПОЛНЕННЫЕ НАШИМИ АВТОРАМИ
Контрольные, курсовые работы
ОНЛАЙН ТЕСТЫ
ВМ, ТВ и МС, статистика, мат. методы, эконометрика