Работа состоит из четырех частей, и в процессе ее выполнения студент должен продемонстрировать знания и навыки по оценке конкретного объекта недвижимости, приобретенные на лекционных и практических занятиях. Курсовая работа выполняется студентом в соответствии с выданным вариантом.

Примерное содержание курсовой работы представлено в приложении Б График сдачи курсовой работы представлен в приложении В.

1 глава КР по дисциплине «Оценка недвижимости»

1. Теоретические и методические основы оценки недвижимости

Данная глава курсовой работы посвящена обзору основ теоретических и методических положений, применяющихся при индивидуальной и массовой оценке объектов недвижимости на современном этапе развития земельных отношений.

Данная глава представляет собой реферат по предлагаемой ниже теме, согласно выданному варианту:

1. Теоретические положения оценки земли и недвижимости

2. Исторический опыт проведения оценки земли и недвижимости в России

3. Экономическая оценка земель

4. Внутрихозяйственная оценка земель

5. Рынок недвижимости.

6. Рынок недвижимости и рынок капитала: взаимосвязь, особенности функционирования в краткосрочном и долгосрочном периодах.

7. Риски на рынке недвижимости.

8. История развития права собственности на недвижимость

9. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда Российской Федерации

10. Правовые аспекты оценки недвижимости

11. Основные формы регулирования оценочной деятельности

12. Использование результатов оценки земель в экономическом механизме управления земельными ресурсами

13. Основные принципы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

14. Основные подходы оценки рыночной стоимости земельных участков и недвижимости

15. Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

16. Доходный подход к оценке недвижимости

17. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

18. Сравнительный подход к оценке недвижимости

19. Оценка рыночной стоимости земель населенных пунктов

20. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Объем реферата 10-15 листов формата А4, оформляется согласно стандарту СТО ТОГУ № 02067971.106–2015, утвержденного Приказом ректора университета № 020/453 от «20» 04. 2015 г.

2. Задание для второй главы КР

Для выполнения второй части курсовой работы студенту необходимо решить задачи с использованием функций сложного процента согласно своему варианту.

Варианты задач для решения соответствуют выданному варианту по 1 части КР.

Вариант 1

1. Владелец гостиницы планирует сделать ремонт через 5 лет. В настоящее время стоимость ремонта составляет 100 тыс. р. и дорожает на 8 % в год. Какую сумму ежемесячно должен класть владелец в банк под 10 % годовых, чтобы в итоге скопить требуемую сумму?

2. За какой срок денежная сумма, положенная в банк под 12 % годовых, удвоится?

Вариант 2

1. Семья планирует взять кредит и выплачивать за него не более 3500 р. ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита 8 лет под 12 % годовых. Какую долю от квартиры стоимостью 1 млн р. сумеет профинансировать семья?

2. У Иванова есть 50 тыс. р. свободных средств для осуществления личных инвестиций. В процессе анализа возможных объектов вложений он обратил внимание на инвестиционный фонд А, обещающий своим вкладчикам 15 % годовых с ежеквартальным начислением дохода на счета клиентов. Сколько составят сбережения Иванова через 5 лет?

Вариант 3

1. Владелец гостиницы планирует сделать ремонт через 3 года. В настоящее время стоимость ремонта составляет 150 тыс. р. и дорожает на 15 % в год. Какую сумму ежемесячно должен класть владелец в банк под 10 % годовых, чтобы в итоге скопить требуемую сумму?

2. Под какой процент следует положить денежную сумму в банк, чтобы через 6 лет она утроилась?

Вариант 4

1. Семья планирует за 5 лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 3 млн р. и дорожает на 8 % в год. При этом за оставшийся срок семья планирует 40 % от требуемой суммы скопить, ежемесячно кладя деньги в банк под 12 % годовых, а на оставшуюся часть взять кредит на следующие 5 лет под 15 % годовых. Сравните денежные суммы, которые семья должна класть на счет в первые годы и которые должна выплачивать банку в последующем.

2. Сколько будет через 3 года стоить склад, способный приносить ежемесячно 10 тыс. р. чистого дохода? Известно, что ежегодно складская недвижимость дорожает на 10 %, а средняя банковская ставка по вкладам — 8 % годовых.

Вариант 5

Сидоров приобрел склад за 20 млн. р, и сдал его в аренду на 10 ближайших лет, с ежеквартальной выплатой арендной платы. Хватит ли ему получаемого дохода для выплаты ипотечного кредита, выданного на 5 лет под 12 % годовых? Выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно, а среднегодовая инфляция — 10 % годовых.

2. Какую сумму нужно вложить в банк сейчас под 9 % годовых, чтобы получить через 10 лет 5 млн р.?

Вариант 6

1. Семья планирует за 7 лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 450 тыс, р, и дорожает на 5 % в год. При этом, за оставшийся срок семья планирует 35 % от требуемой суммы скопить, ежеквартально кладя деньги в банк под 11 % годовых, а на оставшуюся часть взять кредит с ежемесячными выплатами на следующие 5 лет под 14 % годовых. Сколько семья должна класть на счет в первые годы и выплачивать банку в последующие годы.

2. Владелец небольшого бизнеса с ежемесячным доходом 40 тыс. р. планирует взять кредит на покупку квартиры стоимостью 1,5 млн р. Средние банковские условия состоят в сумме, не превышающей 70 % от стоимости объекта на 15 лет под 15 % годовых с ежемесячными равными выплатами в течение всего срока. Какую сумму ему придется платить каждый месяц для выплаты кредита?

Вариант 7

1. ООО «Север» планирует приобрести офисное здание, сданное в аренду на 10 лет за 20 млн р. в год. Сколько необходимо будет выплачивать компании ежеквартально банку для погашения кредита на покупку, выданного на 5 лет под 18 % годовых?

2. На какую сумму кредита, выдаваемого на 10 лет под 15 % годовых, может рассчитывать заемщик, если он хочет выплачивать не больше 15 тыс. р. в месяц?

Вариант 8

1. Семья планирует взять кредит и выплачивать за него не более 30 тыс. р. ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита 5 лет под 19 % годовых. Какую долю от покупку квартиры стоимостью 1,5 млн р. сумеет профинансировать семья с помощью кредита?

2. Молодая семья хочет скопить за 10 лет 500 тыс. р. на образование своего ребенка. Одним из вариантов является помещение имеющихся 80 тыс. р, на банковский депозит под 10 % годовых с ежеквартальным начислением процентов. Сколько необходимо поместить на банковский счет, чтобы накопить требуемую сумму?

Вариант 9

1. Господин Симонов приобрел место на парковке за 180 тыс. р. Он рассчитывает сдавать его в аренду за 20 тыс. р. ежегодно, с ежегодными выплатами в течение ближайших 8 лет. В конце этого срока он хочет продать это место за 200 тыс.р. Получит ли Симонов 15 %-ную отдачу от своих вложений при ставке дисконта 16 %

2. Какова текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающая ежемесячную выплату 20 тыс. р. на протяжении шести лет при ставке кредита в 10%?

Вариант 10

1. В конце 12-го года инвестиции принесут 1,5 млн р. Владелец инвестиционного актива должен погасить через 3 года долг в 600 тыс. рублей. Сколько инвестору следует заплатить за инвестиционный актив, если он рассчитывает получать на свое вложение 10 %-ный доход?

2. Какая сумма окажется на счету через 7 лет, если ежеквартально вносить на счет 45 тыс. р. под 9 % годовых?

Вариант 11

1. 800 долларов положили в банк под 18 % годовых. Определить будущую стоимость единицы через 8 лет.

2. Пенсионный фонд «Мир» принимает взносы под 60 % годовых с ежемесячным начислением процентов. Какая сумма будет накоплена к выходу па пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:

а) по 100 р. в течение 10 лет б) по 300 р. в течение 2,5 лет в) по 500 р. в течение 5 лет?

Вариант 12

1. В банк положили 1500 долларов под 12 % годовых на 5 лет. Определить будущую стоимость единицы.

2. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 6 лет. Доход в 1-й год — 120 тыс. у. е., 2-й год — 140 тыс. у. е., 3-й год —160 тыс. у. е. В последующие годы ежегодный доход составит 170 тыс. у. е. В конце 6-го года предполагается продажа объекта за 2,5 млн у. е. Ставка дисконтирования 12 %.

Вариант 13

1. Определить, сколько надо вложить денег при 18 % годовых, чтобы через 8 лет получить 1 тыс. у. е.

2. Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8 % годовых при условии, что денежный поток возникает в конце года. В первый год он составляет 200 у. е., 2-й год — 600 у. е., 3-й год — 0 у. е., четвертый год — 900 у.е.

Вариант 14

1. Определить, сколько надо вложить денег при 12 % годовых, чтобы через 10 лет получить 18 тыс. у. е.

2. Достаточно ли положить на счет 50 тыс. р. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 700 тыс. р.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка — 40%.

Вариант 15

1. Ежемесячный платеж за аренду здания составляет 800 у. е. Срок аренды 2 года, ставка 8 % годовых. Определить текущую стоимость платежей.

2. Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8 %. Денежный поток возникает в конце года: первый год — 100 тыс. р.; второй год — 800 тыс. р.; третий год - 0; четвертый год — 300 тыс. р.

Вариант 16

1. Ежемесячный платеж за аренду здания составляет 2 тыс. у.е. Срок аренды 5 лет. Ставка 12 %. Определить текущую стоимость платежей.

2. Вычислите суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта равна 12 %. Денежный поток: первый год — 200 тыс. р.; второй год -0; третий год— 500 тыс. р.; четвертый год — 900 тыс. р.

Вариант 17

1. Определить, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту 1800 у. е., включающий процент, позволяющий погасить данный кредит в течение 8 лет. Периодическая процентная ставка 8 %.

2. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. р. Требуемый доход на инвестиции — 20%.

Вариант 18

1. Определить, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту 900 у. е., включающий процент, позволяющий погасить данный кредит в течение 5 лет. Периодическая процентная ставка 10 %.

2. Молодая семья решила через 2 года купить квартиру. Ежемесячно они откладывали на счет в банк 1 тыс. у. е., приносящих 8 % годовых. Какая сумма накопится через 2 года?

Вариант 19

1. Стоимость пятилетнего обучения в вузе составляет 300 тыс. р. Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий 6 % годовых, если по условиям договора банк принимает обязательства по перечислению в вуз платы за обучение?

2. Арендатор решил выкупить площадь. Для этого он откладывает по 2800 у. е., приносящих 7 % годовых в течение 5 лет. На какую сумму он может рассчитывать по истечении этого срока?

Вариант 20

1. Молодая семья решила через 4 года купить квартиру за 85 тыс. у. е. Определить, сколько нужно откладывать в банк на счет, приносящий доход 13 %, чтобы купить квартиру.

2. Рассчитать текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. р., затем он уменьшится на 150 тыс. р. и сохранится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. р. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта — 10%

3. Характеристика социально-экономического состояния региона расположения, объект оценки

Объектом оценки выступает отдельно стоящее здание административного, жилого, коммерческого или производственного назначения. Допускается выбор в качестве объекта оценки обособленной части производственного здания, пристройки или отдельной квартиры в многоквартирном доме.

Вид определяемой стоимости — рыночная стоимость объекта оценки.

Аналитический раздел работы содержит результаты проведенного анализа объекта оценки по следующим направлениям:

1. Оценка социально-экономического положения территории нахождения объекта оценки (например, Хабаровского края, г. Хабаровска). Результаты анализа предполагают наличие в курсовой работе вывода о тенденциях развития социально- экономического положения территории в сравнении с аналогичными периодами прошлых лет.

2. Анализ ситуации на рынке недвижимости по месту нахождения объекта оценки (в городе Хабаровске, в Краснофлотском районе, микрорайоне).

Все географические объекты необходимо сопровождать картами. Примеры содержания 3 главы КР:

Пример 1

3 Характеристика природных и социально-экономических условий города Владивосток

3.1 Общие сведения о г. Владивосток

3.2 Природно-климатическая характеристика

3.3 Социально-экономическая характеристика г. Владивосток

3.4 Характеристика рынка недвижимости в г. Владивосток

Пример 2

3 Социально-экономические условия города Комсомольск на Амуре

3.1 Природно-климатические характеристики

3.2 Социально-экономические характеристики

3.3 Анализ рынка земельных участков

Пример 3

3 Исследование Еврейской Автономной Области

3.1 Социально-экономическое положение Еврейской а.о.

3.2 Анализ рынка жилой недвижимости Еврейской а.о.

3.3 Описание поселка Приамурский Смидовичского района Еврейской автономной области

Пример 4

3 Оценка социально-экономического положения Сахалинской области

3.1 Оценка социально-экономического положения города Южно-Сахалинск

3.2 Характеристика земельного фонда Сахалинской области

3.3 Обзор рынка недвижимости Сахалинской области

3.4 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены земельных участков, с приведением интервалов значений этих факторов

4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

В четвертой главе работы необходимо рассмотреть местоположение объекта оценки, дать подробное описание самого объекта, провести оценку объекта недвижимости одним из подходов: затратным, сравнительным или доходным. Выбор метода оценки студент осуществляет самостоятельно. Необходимо дать обоснование сделанному выбору.

Примерное содержание курсовой работы приведено в приложении А .

4.1 Анализ объекта оценки и его окружения:

-описание района окружения (месторасположение объекта, его окружение, экологическая обстановка, инфраструктура, перспективы развития в соответствии с документами территориального планирования, природно-климатические условия, рельеф местности и т. п.);

-описание объекта оценки (полное наименование; размеры и конфигурация земельного участка, рельеф, площадь; степень застройки, наличие коммуникаций, неперспективных и ветхих строений, коммерческая привлекательность; описание улучшений — год постройки, группа капитальности, этажность, площадь, объем; достоинства и недостатки объекта оценки), паспорта на объект оценки, сведения из соответствующего Сборника УПВС. Для описания технических характеристик следует использовать данные технического паспорта и «Правил оценки физического износа ЖИЛЫХ зданий» ВСН 53-86(р). Технический паспорт оцениваемого объекта недвижимости необходимо поместить в пояснительную записку курсовой работы в качестве приложения. В данной части должны быть представлены кадастровая карта, спутниковая карта, карта градостроительного зонирования.

Таблица 1 - Описание объекта оценки (жилого дома)

Таблица 2 - Описание объекта оценки (квартиры в многоквартирном доме)

4.2 Затратный подход к оценке объекта недвижимости

4.3 Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости

При оценке недвижимости сравнительным подходом используются метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно исходя из имеющихся данных.

В курсовой работе могут использоваться иные элементы сравнения и корректировки. Все вносимые корректировки должны быть обоснованы. Способы расчета корректировок должны быть представлены в работе. Наиболее простым и обоснованным способом определения величины корректировки является метод парных продаж.

4.4 Доходный подход к оценке объекта недвижимости

При оценке недвижимости доходным подходом используются метод дисконтированного денежного потока (при неравновеликом потоке) и метод прямой капитализации (при равновеликом потоке доходов). Выбор метода оценки студентом осуществляется самостоятельно, исходя из имеющихся данных.

Метод дисконтированного денежного потока. Последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки:

1. Составить прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости (в прогнозный период).

2. Определить величину стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (стоимость реверсии).

3. Определить ставку дисконта одним из методов.

4. Произвести приведение будущей стоимости доходов в прогнозный период и стоимости реверсии к текущей стоимости (четвертая функция денежной единицы). Определить величину стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока путем суммирования текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Для определения ставки дисконта можно использовать любой доступный метод.

Результаты расчета ставки дисконта представить в табл. 10.

Обоснование выбора премий за риск должно быть представлено в курсовой работе. Определение стоимости объекта методом дисконтированного денежного потока представить в табл. 11.

Таблица 10- Определение ставки дисконта методом кумулятивного построения

Таблица 11- Определение величины стоимости объекта оценки

Выбор метода расчета ставки капитализации осуществляется студентом самостоятельно и обосновывается в курсовой работе.

Расчет стоимости объекта оценки может быть проведен в табл. 12.

Таблица 12-Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации дохода

5. Оформление пояснительной записки

Курсовая работа оформляется по стандарту СТО ТОГУ № 02067971.106–2015, утвержденного Приказом ректора университета № 020/453 от «20» 04. 2015 г.

Текстовый документ должен включать следующие структурные элементы в указанной ниже последовательности:

титульный лист; задание ; реферат; содержание; введение; основную часть; заключение; список использованных источников; приложения.

Защита осуществляется в форме устного доклада на 4-5 минут (с презентацией) по всем главам КР.