Перечень задач для решения.

Задача № 1

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование, если имеются следующие данные (таблица). Какова стоимость земельного участка для выбранного вами варианта наилучшего использования?

Задача № 2

Застройщик приобрел земельный участок, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) – 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи – 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи – 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома – 50 тыс. руб. Определить наиболее прибыльный вариант разбивки земельного участка.

Задача № 3

Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.

Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20 %.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

· в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

· средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

· с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Задача № 4

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т. е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.), составляют 2 % от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

· предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

· средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США, оставляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Исходные данные

Общая площадь объекта = 22 000 кв. м.

Общая площадь надземной части =18 000 кв. м.

Общая площадь квартир (85 % от общей площади надземной части) =   15 300 кв. м.

Общая площадь подземной части =4 000 кв. м.

Общее число машино-мест (4 000/40)  100.

Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей =1 800 дол.

Стоимость продажи 1 машино-места в гараже = 15 000 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания = 1 000 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания = 800 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.

Задача № 5

Площадь участка =7 000 кв. м.

Общая площадь сооружений = 6 300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65 %) = 4 095 кв. м.

Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы = 4 000 дол.

Грунтовые и дорожные работы =5 дол./кв. м.

Всего: 7 000 * 5 = 35 000 (дол.).

Электричество =13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение = 36 000 дол.

Канализация и дренаж = 50 000 дол.

Телефон = 7 000 дол.

Стоимость строительства = 100 дол./кв. м.

Всего: 100 * 6 300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы = 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки = 5 % от ПВД.

Операционные расходы 20 % от ДВД.

Требуемая ставка дохода = 30 % в год, или 2,5 % в месяц.

Период владения = 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения = 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Задача № 6

На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А - административного здания; вариант B - офисного здания; вариант С - торгового комплекса.

Вариант А

Стоимость строительства административного здания - 420 000 дол.

Срок эксплуатации -50 лет.

Ставка дохода - 12 % годовых.

Коэффициент капитализации для земли - 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.

Вариант B

Стоимость строительства офисного здания - 460 000 дол.

Срок эксплуатации здания - 50 лет.

Ставка дохода -12 % годовых.

Коэффициент капитализации для земли - 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.

Вариант С

Стоимость строительства торгового комплекса - 625 000 дол.

Срок эксплуатации комплекса - 50 лет.

Ставка дохода - 12 % годовых.

Коэффициент капитализации для земли - 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.

Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

Задача № 7

Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:

Рыночная стоимость сооружения – 540 тыс. руб.

Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 лет

Чистый операционный доход от эксплуатации объекта - 450 тыс. руб.

Задача № 8

Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Задача № 9

Необходимо оценить земельный участок общей площадью 500 кв.м., расположенный в административном районе «Мещанский-Басманный» г. Москвы (номер кадастрового квартала – 77-01-0003006).  Дата оценки – 01.07.2016 г.

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использования участка, если имеются следующие данные:

2) Определить рыночную стоимость участка по варианту ННЭИ путем дисконтирования денежных потоков.

Прогнозный период составит 3 года. Известно, что по истечении прогнозного периода стоимость объекта возрастет на 20%.

Задача № 10

Определите рыночную стоимость оцениваемого участка площадью 16 соток сравнительным подходом.