Вариант № 1

Ситуационная (практическая) часть:

1. Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб. увеличивается на 14 %. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?

2. Составить реконструированный отчет о доходах и расходах офисного центра. Офисный центр имеет три отдельно арендуемых помещения. Каждое из помещений имеет по 100 м2 сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м2 в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок за помещения подобного типа. Налог на имущество планируется в размере 16000 долл. (годовой платеж). Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов составляют 8; 7 и 5 % валового дохода в соответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений. Прочие доходы составляют 15 000 долл. за пользование автоматами по продаже напитков и сигарет, из них 3000 долл. — доходы от личной предпринимательской деятельности владельца.

Оценщик считает, что существующий страховой полис отражает заниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размер страховых выплат в 1000 долл. в год. Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 4500 долл. в год. Платежи первого арендатора включают коммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50 % коммунальных затрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям равномерно. Расходы на управление 8 % от действительного валового дохода. Зарплата с отчислениями – 12000 долл. в год. Затраты на эксплуатацию и текущий ремонт – 10000 долл. Содержание территории – 3000 долл., Уборка – 500 долл. Обслуживание безопасности – 10000 долл. и прочие расходы – 1000 долл.

В пределах периода владения требуется замена сантехнического оборудования на сумму 17550 долл., которая осуществляется раз в 10 лет, кровли на сумму 6150 долл., которая осуществляется раз в 8 лет и напольного покрытия на сумму 3000 долл., которая осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на эти сроки составляют 12 % годовых. (Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.)

3. Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 долл. за 1-й год, норма отдачи для объекта оценивается в 15 %. Какова стоимость здания? К концу срока экономической жизни оно полностью обесценивается.

4. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни – 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции – 12 %. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу. Найти стоимость земельного участка.

5. Номинальная ставка дохода по государственным облигациям составляет 25 %. Среднерыночная доходность на фондовом рынке – 19 % в реальном выражении. Коэффициент бета для оцениваемого предприятия равен  1,4. Темпы инфляции составляют 16 % в год. Рассчитайте реальную ставку дисконта для оцениваемого предприятия.

6. Владелец патента на производство фотоаппаратов Canon предоставляет компании Зенит право на его использование за определенное вознаграждение. Срок службы патента 5 лет, в течение которых компания Зенит предполагает произвести и продать следующий объем фотоаппаратов: 1 год – 1 тыс. шт; 2 год –    3 тыс. шт; 3 год – 4 тыс. шт; 4 год – 5 тыс. шт. Расходы, связанные с обеспечением патента, составляют 5 тыс. долл. в год. Маркетинговое исследование показало, что средняя продажная цена фотоаппарата Canon на сегодняшний день составляет – 100 долл. и будет расти в среднем за год на 25 %.

7. Оцените предприятие «Байкал», годовая выручка от реализации которого составляет 750000 руб. Аналогом является предприятие «Гудок», годовая выручка от реализации – 8000000 руб.

Пассив баланса предприятия «Гудок», руб.:

· собственный капитал 8 000 000

· долгосрочные обязательства 2 000 000

· краткосрочные обязательства 4 000 000.

8. Оцените стоимость 5 % пакета акций закрытой компании. Обоснованная рыночная стоимость компании, определенная методом дисконтированного денежного потока, составляет 400 млн. руб.

Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно  характерных  для  данной  отрасли  (и  компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций, такова, %:

· скидка за недостаток контроля – 29

· премия за приобретаемый контроль – 38

· скидка за недостаток ликвидности – 27

· скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке – 12.

9. Определите стоимость одной акции предприятия. Информация для расчета, руб.:

· чистая прибыль 450 000

· чистая прибыль, приходящаяся на одну акцию 4 500

· балансовая стоимость чистых активов компании 6 000 000

· мультипликатор цена/балансовая стоимость 3.

10. Определить обоснованную рыночную стоимость пакета акций в 54 % от находящихся в обращении акций открытого акционерного  общества, которые тем не менее недостаточно ликвидны. Оценочная рыночная стоимость компании, определенная методом рынка капитала, составляет 90 млн руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций, такова, %:

· скидка за недостаток контроля – 26

· премия за приобретаемый контроль – 41

· скидка за недостаток ликвидности – 33

· скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке – 11.

Тестовая часть:

1. Критерием для выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования является:

а) максимум остаточной стоимости земельного участка;

б) максимум дохода, приносимого объектом недвижимости;

в) максимум дохода, приносимого зданиями и сооружениями;

г) минимум затрат на строительство зданий и сооружений.

2. При определении стоимости объекта, с  использованием методов  сравнительного подхода, можно ли вносить поправки на «условия финансирования»?

а) можно;

б) нельзя.

3. При использовании рыночного метода поправки вносятся:

а) в цены объектов-аналогов;

б) в цену объекта оценки;

в) а, б.

4. При использовании метода прямой капитализации потока доходов стоимость объекта оценки определяется:

а) коэффициент капитализации × доход;

б) доход / коэффициент капитализации;

в) коэффициент капитализации / доход.

5. Чем благоприятнее условия финансирования объекта недвижимости, тем выше цена предложения объекта:

а)  верно;

б) неверно.

6. Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки стоимости земельного участка?

а) доходный;

б) затратный;

в) сравнения продаж.

7. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов прямых затрат на строительство объекта:

а) стоимость строительных материалов;

б) зарплата строителей;

в) гонорары проектно-сметным организациям;

г) затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов.

8. Хронологический возраст может быть:

а) больше эффективного возраста;

б) меньше эффективного возраста;

в) таким же, как эффективный возраст;

г) а, б, в.

9. Верно или неверно утверждение: «Финансирование влияет на  цену объекта недвижимости»?

а) верно;

б) неверно.

10. В случае наличия спора о достоверности величины стоимости  объекта оценки, указанный спор подлежит рассмотрению:

а) судом;

б) арбитражным судом;

в) третейским судом;

г) а, б, в.

Вариант №2

Ситуационная (практическая) часть:

1. Объект в течение восьми лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он  будет продан за 11 500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы  аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 10 и 20 % соответственно.

2. Объект недвижимости, приносящий доход по ставке 15 % годовых, будет продан через пять лет за 50 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций.

3. Рассчитайте накопленный износ здания, используя данную ниже информацию:

• цена продажи объекта недвижимости – 80 000 руб.;

• рыночная стоимость земельного участка – 17 000 руб.;

• восстановительная стоимость здания – 78 000 руб.

4. Рассчитайте текущую стоимость предприятия в постпрогнозный период, используя модель Гордона, если денежный поток в постпрогнозный период равен 900 млн руб., ожидаемые долгосрочные темпы роста – 2 %, ставка дисконта – 18 %.

5. Предприятие владеет ноу-хау производства изделий. Затраты на их производство без использования ноу-хау составляют 6,5 долл. За единицу. При этом 45 % себестоимости составляют затраты труда. Рассматриваемое предприятие создает 300000 изделий в год. Ноу-хау дает предприятию возможность экономить на каждом выпускаемом изделии 1,25 долл. за счет используемых материалов и 40 % трудовых затрат. По прогнозам это преимущество сохранится в течение 6 лет. Необходимо оценить стоимость ноу- хау при ставке дисконта 15 %.

6. Вам предоставлена следующая информация: собственный капитал акционеров составил 1250 млн. руб.; коэффициент «Цена / Прибыль» — 5; акций в обращении находится 25 млн. шт.; коэффициент «Рыночная цена / Балансовая стоимость» — 1,5. Вычислите рыночную цену одной акции.

7.  Какова оценочная стоимость компании, если известно, что рыночные (непосредственно наблюдаемые как средние между незначительно отличающимися  друг  от  друга  ценами  предложения  и  спроса)  стоимости ее пакетов акций равны:

· 52 % акций — 5,5 млн руб.

· 11 % акций — 1,2 млн руб.

8. Индикатором отклонения договорной цены продажи объекта недвижимости от рыночной является отличие сложившейся на дату продажи рыночной ставки процента от договорной. Предположим, что проведенный оценщиком анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

9. Методом чистых активов стоимость закрытой компании оценена в 10 млн руб. Насколько изменится эта оценка, если учесть, что сразу после ее получения компания взяла кредит в 5 млн руб. на 2 года под 15 % годовых и приобрела на открытом рынке специальное оборудование на 2 млн руб.? На 1 млн руб. компания разместила подряды на монтаж, наладку и пуск этого оборудования с оплатой по конечному результату. Рынок банковских  кредитов — конкурентный.

10. Используя перечисленную ниже информацию, вычислите все возможные виды мультипликаторов: цена/прибыль и цена/денежный поток. Расчет сделайте на одну акцию и по предприятию в целом. Фирма «Салют» имеет в обращении 25000 акций, рыночная цена одной акции 100 руб.

Отчет о прибылях и убытках (выписка):

· Выручка от реализации, руб. 500 000

· Затраты, руб. 400 000

в том числе амортизация 120 000

· Сумма уплаченных процентов, руб. 30 000

· Ставка налога на прибыль, % 30 Тестовая часть:

Тестовая часть:

1. Подход прямого сравнительного анализа продаж базируется на принципе:

а) ожидания;

б) замещения;

в) зависимости;

г) вклада.

2. При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж поправки на фактор времени вносятся:

а) в первую очередь;

б) в последнюю очередь;

в) в любом порядке.

3. Прямолинейный метод возмещения капитала применяется для  оценки инвестиций:

а) с возрастающим потоком доходов;

б) с убывающим потоком доходов;

в) с равномерным равновеликим потоком доходов.

4. Использование доходного подхода базируется на принципе:

а) предельной полезности;

б) наилучшего и наиболее эффективного использования;

в) ожидания;

г) соответствия.

5. Как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую стоимость при дисконтировании?

а) коэффициент капитализации;

б) коэффициент дисконтирования;

в) общий экономический коэффициент.

6. Что из нижеследующего лучше всего описывает накопленный износ?

а) физический износ;

б) функциональное устаревание;

в) потеря стоимости по всем возможным причинам;

г) утрата стоимости в связи с изменением спроса.

7. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов косвенных затрат на строительство объекта?

а) стоимость инвестиций в землю;

б) зарплата строителей;

в) гонорары проектно-сметным организациям;

г) страховые и рекламные расходы.

8. Верно или неверно утверждение: «Дата оценки всегда совпадает  с датой осмотра»?

а)  верно;

б) неверно.

9. Что из нижеперечисленного не является условием возникновения  стоимости?

а) полезность;

б) ограниченное предложение;

в) возможность передачи прав;

г) возраст;

д) спрос.

10. Копии отчетов по определению стоимости объекта оценки хранятся оценщиком в течение:

а) 5 лет;

б) 3 лет;

в) 1 года.

Вариант №3

Ситуационная (практическая) часть:

1. Приобретено место для парковки автомобиля за 18 тыс. дол.. Владелец считает, что можно сдать его в аренду за 2 тыс. долл., выплачиваемых в конце каждого из последующих 10 лет. В конце 10 года место может быть продано за 40 тыс. долл. Ставка дисконта 15 %. Определите будет ли получена владельцем места для парковки 15  % отдача.

2. Оцениваемый объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 14 000 долл. ежегодно в течение 8 лет, Предположительно, что через 8 лет объект будет продан за 800 000 долл.  Какова текущая стоимость оцениваемого объекта при рыночной ставке дохода 12 %?

3. Объект недвижимости, приносящий доход по ставке 10 % годовых, будет продан через пять лет за 40 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возврата инвестиций.

4. Оцените сумму накопленного износа объекта недвижимости, используя затратный подход:

• общий физический износ – 12 000 руб.;

• устранимый физический износ – 4 000 руб.;

• общее функциональное устаревание – 7 000 руб.;

• устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом – 3 000 руб.

5. Оценочная стоимость активов предприятия составляет 22000 долл. Для его ликвидации потребуется полтора года. Затраты на ликвидацию составляют 25 % стоимости активов. Какова текущая стоимость выручки от продажи при ставке дисконта 18 %?

6. Оценить рыночную стоимость нематериального актива предприятия, состоящего в факте ранее закрепленной клиентуры, руководствуясь следующими сведениями. Предприятие ведет операции по розничной продаже стандартизованного универсального технологического оборудования. Рынок не является конкурентным. Предприятие имеет возможность продавать оборудование по цене на 5 % выше рыночной. Рыночная цена равна 20 тыс.  руб. за штуку. Объем продаж оборудования постоянен и равен 100 штукам в год. Рекомендуемый коэффициент капитализации — 20 %.

7. Компания «Вега-трейд» — это сравнительно небольшая частная фирма. В прошлом году прибыль после уплаты налогов компании составила 15 000 руб., число выпущенных акций — 10 000 шт. Владельцы собирались  превратить компанию в открытое акционерное общество и с этой целью хотят определить равновесную рыночную стоимость своих акций. Сопоставимая компания, акции которой находились в свободной продаже, имела соотношение «Цена  /  Прибыль»,  равное  5.  Чему  равна  рыночная  стоимость  одной акции «Вега-трейд»?

8. По заказу совета директоров ПАО произведена оценка рыночной стоимости компании. По методу накопления активов стоимость компании составила 5 млн долл. США. Для предприятий данной отрасли рынок предполагает премию за контроль — 25%, скидку на недостаток ликвидности — 30%, в том числе скидка, рассчитанная на основе затрат по выходу на открытый рынок для компании с аналогичным размером капитала — 20%. Оцените стоимость 4%-ного пакета акций данной компании.

6. В конце каждого из последующих четырех лет фирма предполагает выплачивать дивиденды в размере: 2 долл., 1,5 долл., 2,5 долл., 3,5 долл. Какую цену вы готовы заплатить за акцию данной фирмы, если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 5 % в год, а требуемая ставка дохода составляет 19 %?

10. Определить обоснованную рыночную стоимость пакета акций в 52 % от предназначенных для обращения акций открытого акционерного общества, чьи акции пока не котируются и не торгуются, но уже включены в листинг крупной фондовой биржи. Оценочная рыночная стоимость компании, определенная методом сделок, составляет 45

млн. руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций такова, %:

· скидка за недостаток контроля – 32

· премия за приобретаемый контроль – 42

· скидка за недостаток ликвидности – 29

· скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке – 10.

Тестовая часть:

1. Критерием для выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования является:

а) максимум остаточной стоимости земельного участка;

б) максимум дохода, приносимого объектом недвижимости;

в) максимум дохода, приносимого зданиями и сооружениями;

г) минимум затрат на строительство зданий и сооружений.

2. Подход прямого сравнительного анализа продаж базируется на принципе:

а) ожидания;

б) замещения;

в) зависимости;

г) вклада.

3. При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж поправки на физические характеристики вносятся:

а) в первую очередь;

б) в последнюю очередь;

в) в любом порядке.

4. При использовании метода прямой капитализации потока доходов стоимость объекта оценки определяется:

а) коэффициент капитализации × доход;

б) доход / коэффициент капитализации;

в) коэффициент капитализации / доход.

5. Использование доходного подхода базируется на принципе:

а) предельной полезности;

б) наилучшего и наиболее эффективного использования;

в) ожидания;

г) соответствия.

6. Валовой рентный мультипликатор показывает отношение:

а) цена покупки / потенциальный валовой доход;

б) цена покупки / действительный валовой доход;

в) потенциальный валовой доход / цена покупки; г) а и б.

7. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов прямых затрат на строительство объекта:

а) стоимость строительных материалов;

б) зарплата строителей;

в) гонорары проектно-сметным организациям;

г) затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов.

8. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов косвенных затрат на строительство объекта?

а) стоимость инвестиций в землю;

б) зарплата строителей;

в) гонорары проектно-сметным организациям;

г) страховые и рекламные расходы.

9. Что из нижеперечисленного не является одним из трех общепринятых подходов к оценке?

а) затратный;

б) доходный;

в) рыночный;

г) проб и подобия.

10. В  случае наличия спора о достоверности величины стоимости объекта оценки, указанный спор подлежит рассмотрению:

а) судом;

б) арбитражным судом;

в) третейским судом;

г) а, б, в.

Вариант №4

Ситуационная (практическая) часть:

1. Сданная в аренду недвижимость в течение 5-ти лет в конце каждого года принесет по 10 тыс. долл. В течение следующих 10 лет арендная плата составит 12,5 тыс. долл. ожидается, что через 15 лет собственность будет перепродана за 100 тыс. долл. За какую сумму целесообразно продать этот объект в настоящее время, если от нее  ожидается 15 % доход.

2. Оценить стоимость объекта недвижимости доходным методом, если известно:

• ежегодный чистый операционный доход от недвижимости – 50 000 рублей;

• период владения – 5 лет;

• выручка от продажи недвижимости в конце периода владения – 500 000 руб.;

• ставка дисконта - 10%.

3. Недвижимость приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30 %. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15 %. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.

4. Оцените полную стоимость воспроизводства жилого объекта недвижимости с домом площадью 2 500 м2, используя затратный подход:

· стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты - 50 руб./м2;

· стоимость воспроизводства гаража, площадью 200 м2 – 25 руб./ м2;

· стоимость воспроизводства сооружений во внутреннем дворике – 8000 руб;

· общий устранимый физический износ – 11 000 руб.;

· общий неустранимый физический износ – 6 000 руб.;

· общее устранимое функциональное устаревание – 5 000 руб.;

· стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж – 50 000 руб.

5. Единственным видом имущества индивидуального частного предприятия является вязальная машина, которую купили пять лет назад по цене в 1 млн руб. и все это время интенсивно использовали. Стоимость замещения такой машины — 600 руб. (деноминированных). Срок  амортизации —  4 года. Технологический износ машины определяется тем, что цена ее современного предлагаемого на рынке аналога в расчете  на  показатель скорости стандартного вязания ниже удельной цены имеющейся у предприятия машины в 1,2 раза. Функциональный износ машины — 100 руб. (деноминированных). Вес машины — 10 кг. Стоимость металлического утиля —   25 руб. (деноминированных) за 1 кг при скидке в 10 % на ликвидационные расходы по данному типу утиля. Оцениваемое предприятие имеет кредиторскую задолженность в 200 тыс. руб., срок погашения которой наступает через один месяц. Долг был выдан под 36 % годовых с помесячным начислением процента. Какова обоснованная рыночная стоимость предприятия, если рекомендуемая с учетом риска невозврата долга ставка дисконта — 24 % годовых (или 2 % в месяц).

6. Предположим, что выпущены облигации с трехлетним сроком погашения. По этим облигациям выплачивается ежегодный доход в 150 долл., стоимость погашения равна 2000 долл. Какова будет рыночная цена этих облигаций в момент выпуска, если ставка дисконта равна 7 %?

7. Допустим, что компания А считается сопоставимой с компанией Б. В текущем году чистая прибыль после уплаты налогов компании Б  оставила 350 тыс. руб. Число ее акций в обращении составляет 100 тыс. шт. Предположим, что мультипликатор «Цена / Прибыль» у сопоставимой компании А равен 19. Какова стоимость одной акции компании Б при прочих равных условиях?

8. Ликвидационная стоимость организации, дело о банкротстве которой рассматривается в суде, оценена в 5,3 млрд. руб. В случае реорганизации прогнозируется получение 0,5 млрд. руб. чистых денежных потоков ежегодно. Средневзвешенная стоимость капитала — 10 %. Суд собирается принять решение о ликвидации организации. Будет ли это правильно в финансовом отношении?

9. Определите текущую цену акции при условии, что последние фактические дивиденды, выплаченные компанией, составили 10 долл. Ожидаемые ежегодные темпы роста дивидендов составили 13 % на протяжении 10 лет, а по истечении 10 лет и до бесконечности – 10 %. Требуемая норма доходности по акциям компании равна 16 %.

10. Оцените стоимость 4 % пакета акций открытого акционерного общества, чьи акции регулярно котируются. Однако разница между ценой, по которой их предлагают к продаже, и ценой, по которой их готовы покупать, достигает более 50 % цены предложения. Обоснованная рыночная стоимость компании, определенная методом накопления активов (с учетом корректировки кредиторской и дебиторской задолженностей), составляет 70 млн руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций, такова, %:

· скидка за недостаток контроля – 28

· премия за приобретаемый контроль – 38

· скидка за недостаток ликвидности – 31

· скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке – 13.

Тестовая часть:

1. Подход прямого сравнительного анализа продаж базируется на принципе:

а) ожидания;

б) замещения;

в) зависимости;

г) вклада.

2. Какие виды корректировок, применяются при оценке объекта с использованием методов сравнительного подход?

а) процентная;

б) денежная (рублевая);

в) общая группировка;

г) а, б;

д) а, б, в.

3. При использовании рыночного метода поправки вносятся:

а) в цены объектов-аналогов;

б) в цену объекта оценки;

в) а, б.

4. Прямолинейный метод возмещения капитала применяется для  оценки инвестиций:

а) с возрастающим потоком доходов;

б) с убывающим потоком доходов;

в) с равномерным равновеликим потоком доходов.

5. При определении потенциального валового дохода от объекта недвижимости используется величина:

а) договорная ставка арендной платы;

б) среднерыночная ставка арендной платы;

в) нормативно установленная ставка арендной платы.

6. Чем благоприятнее условия финансирования объекта недвижимости, тем выше цена предложения объекта:

а)  верно;

б) неверно.

7. Что из нижеследующего лучше всего описывает накопленный износ?

а) физический износ;

б) функциональное устаревание;

в) потеря стоимости по всем возможным причинам;

г) утрата стоимости в связи с изменением спроса.

8. Существуют три вида износа (выберите правильный ответ):

а) физический износ, долгосрочный износ, устранимый износ;

б) физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия;

в) устаревание окружающей среды, функциональное устаревание, неустранимый износ.

9. Хронологический возраст может быть:

а) больше эффективного возраста;

б) меньше эффективного возраста;

в) таким же, как эффективный возраст;

г) а, б, в.

10. Верно или неверно утверждение: «Дата оценки всегда совпадает с датой осмотра»?

а)  верно;

б) неверно.

Вариант №5

Ситуационная (практическая) часть:

1. Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 1 50 тыс. руб. и coxpанится в течение трех лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще два года. Ставка дисконта – 10 %.

2. Рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости на основе данной информации:

•  годовой чистый операционный доход – 117 000 руб.;

•  ставка дисконта – 21 %;

•  срок проекта – 3 года;

•  темпы прироста чистого операционного дохода – 4 % в год.

3. Те же условия, что и в предыдущем примере, но предполагается, что недвижимость приносит 10 000 долл. чистого доход, а уменьшение стоимости линейное (на 30 %).

4. Оцените накопленный износ объекта недвижимости, используя метод «эффективного возраста»:

•  восстановительная стоимость здания – 350 000 руб.;

•  эффективный возраст здания – 10 лет;

•  полный срок экономической жизни здания – 120 лет.

5. Ликвидационная стоимость предприятия составляет 4,3 млрд. руб. Прогнозируемый среднегодовой чистый денежный поток — 540 млн. руб. Средневзвешенная стоимость капитала — 12 %. Вычислите экономическую стоимость предприятия. Что выгоднее: ликвидировать предприятие или разработать план по его реструктуризации?

6. Определите текущую стоимость облигации нарицательной стоимостью 200000 руб., купонной ставкой 15 % годовых и сроком погашения через 5 лет, если рыночная норма дохода 12 %. Процент по облигации выплачивается дважды в год.

7. Требуется оценить стоимость 5 % (в процентах от числа акций, находящихся во владении акционеров) пакета акций закрытого акционерного общества, акции которого в результате их инициативных продаж его акционерами появились на рынке и фактически уже предлагаются на нем к перепродаже. Обоснованная рыночная стоимость компании, определенная методом дисконтированного денежного потока, составляет 50 млн руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций,%:

· скидка за недостаток контроля – 25

· премия за приобретаемый контроль – 40

· скидка за недостаток ликвидности – 30

· скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке – 15.

8. Сумма активов фирмы равна 1290 млн. руб., собственный капитал — 750. млн. руб. Вычислите сумму обязательств фирмы.

9. Определите текущую стоимость облигации с оставшимся сроком погашения 6 лет, номинальной стоимостью 100000 руб., приносящей 6 % купонный доход при требуемом уровне доходности 10 %.

10. Нужно оценить стоимость 75 % пакета акций закрытого акционерного общества. Обоснованная рыночная стоимость предприятия, определенная методом рынка капитала, составляет 30 млн. руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого пакета акций, %:

· скидка за недостаток контроля – 28

· премия за приобретаемый контроль – 37

· скидка за недостаток ликвидности – 31

·  скидка, основанная на издержках по размещению акций на рынке – 12.

Тестовая часть:

1. Какие виды корректировок, применяются при оценке объекта с использованием методов сравнительного подход?

а) процентная;

б) денежная (рублевая);

в) общая группировка;

г) а, б;

д) а, б, в.

2. При определении стоимости объекта, с использованием методов сравнительного подхода, можно ли вносить  поправки на «условия финансирования»?

а) можно;

б) нельзя.

3. Прямолинейный метод возмещения капитала применяется для  оценки инвестиций:

а) с возрастающим потоком доходов;

б) с убывающим потоком доходов;

в) с равномерным равновеликим потоком доходов.

4. Аннуитетный метод возмещения капитала применяется для оценки инвестиций:

а) с возрастающим потоком доходов;

б) с убывающим потоком доходов;

в) с равномерным равновеликим потоком доходов.

5. Чем благоприятнее условия финансирования объекта недвижимости, тем выше цена предложения объекта:

а)  верно;

б) неверно.

6. Как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую стоимость при дисконтировании?

а) коэффициент капитализации;

б) коэффициент дисконтирования;

в) общий экономический коэффициент.

7. Существуют три вида износа (выберите правильный ответ):

а) физический износ, долгосрочный износ, устранимый износ;

б) физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия;

в) устаревание окружающей среды, функциональное устаревание, неустранимый износ.

8. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов прямых затрат на строительство объекта:

а) стоимость строительных материалов;

б) зарплата строителей;

в) гонорары проектно-сметным организациям;

г) затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов.

9. Верно или неверно утверждение: «Дата оценки всегда совпадает  с датой осмотра»?

а)  верно;

б) неверно.

10. Что из нижеперечисленного не является одним из трех общепринятых подходов к оценке?

а) затратный;

б) доходный;

в) рыночный;

г) проб и подобия.