1. Подходы к определению трансакционных издержек. Издержки функционирования рыночного механизма и издержки внутрифирменных трансакций.

2. Модель Барцеля

3. Кейс «Как договариваться с нанимателем: летний урожай»

Ольга Баштанова («Инком») говорит, что арендодателю могут пред­ложить подписать эксклюзивный договор с риэлторской компанией. Договор непосредственно между нанимателем и арендодателем будет составлен юристами компании. В договор с нанимателем можно и нужно внести пункты, оговаривающие срок аренды, желаемый гра­фик платежей, штрафные санкции за несоблюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и т.п. Специалисты советуют де­лать договор аренды как можно более подробным и учитывать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме, размера депозита за движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и мебелью). В договоре аренды, который заключают между собой собственник и наниматель, могут быть оговорены возможные конфликтные ситуации и пути их решения. Чем подробнее прописа­ны условия, тем спокойнее и арендодателю, и арендатору.

Как правило, депозит (залог за имущество) берется вне зависи­мости от стоимости объекта и составляет 100% от месячной арендной платы. Если арендатор не оставил долгов после истечения сроков арен­ды, не нанес порчи имуществу, залог ему возвращается. Предусмотреть абсолютно все невозможно, и, на взгляд экспертов, стоит обратить особое внимание на пункты, говорящие о денежных компенсациях.

Например, арендатор неожиданно заявляет, что съезжает завтра - на месяц раньше срока. Или собственник, приехав за очередной аренд­ной платой, видит, что имущество в доме безнадежно испорчено. Тогда самое время раскрыть договор и внимательно его прочитать. Если в дого­воре «все ходы записаны», можно решить дело во внесудебном порядке.

Важным является и то обстоятельство, что договор аренды яв­ляется правоустанавливающим документом, а значит, имеет юри­дическую силу. Это может пригодиться в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к другу дело все же дойдет до судеб­ного разбирательства. Например, это может быть иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимателя к арен­додателю за несоблюдение условий договора.

Вопросы:

· Если бы в рассмотренной ситуации стороны (собственник и арендатор) могли заключить совершенный контракт, какими чертами он должен был бы обладать?

· Почему данный контракт не является совершенным?

· Как обращение к риэлтору повлияет на трансакционные издержки собственника? Аргументируйте свой ответ, используя классификацию трансакционных издержек Норта - Эггертссона.